再建築不可物件をリフォームして住むことは可能？活用方法を紹介

「再建築不可物件」という言葉を聞いたことはありますか？文字通り、一度取り壊すと新しく建物を建てることができない土地に建っている物件のことです。一般的な不動産と比べて安価に購入できるケースも多いため、「リフォームして住みたい」「何か活用できないか」と考える方もいるかもしれません。

この記事では、再建築不可物件をリフォームして住むことが可能なのか、そしてどのような活用方法があるのかについて詳しく解説します。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、建築基準法上の道路に2m以上接していない、あるいは接していても建築基準法で定められた幅員（幅）を満たしていない土地に建っている物件を指します。

建築基準法では、災害時の避難経路の確保や緊急車両の通行などを考慮し、建物が建つ土地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。しかし、昔ながらの市街地や細い路地が入り組んだ地域などでは、この基準を満たさない土地に建物が建っていることが少なくありません。

このような土地に建つ物件は、現在建っている建物を使い続けることはできますが、一度取り壊してしまうと新しい建物を建てることができません。これが「再建築不可」と言われる理由です。

再建築不可物件になる主なケース

再建築不可物件になる主なケースは以下の通りです。

• 接道義務を満たしていない:
  • 敷地が道路に全く接していない（旗竿地で竿部分が2m未満、または行き止まりの路地奥など）
  • 敷地が接している道路の幅が4m未満
  • 敷地が接している道路が建築基準法上の道路ではない（私道でも建築基準法上の道路と認められない場合がある）
• 都市計画法の制限:
  • 市街化調整区域内の既存集落の家屋など、特定の場合を除いて建築が制限されている区域

再建築不可物件をリフォームして住むことは可能？

結論から言うと、再建築不可物件でもリフォームして住むことは可能です。

建築基準法で制限されるのは「新築」や「増改築」であり、既存の建物を改修する「リフォーム」や「修繕」は原則として可能です。ただし、リフォームの内容によっては注意が必要です。

リフォームで可能なこと・不可能なこと

【注意点】

• 建物の構造に関わるリフォーム: 柱や梁といった構造躯体を撤去・変更するような大規模なリフォームは、実質的に「改築」とみなされ、建築確認申請が必要になる場合があります。その際、再建築不可物件では建築確認が下りず、工事ができない可能性があります。事前に建築士やリフォーム業者、役所の建築指導課などに相談し、どこまでのリフォームが可能か確認することが重要です。
• 建ぺい率・容積率の超過: 既存の建物が、現在の建ぺい率や容積率の制限を超えて建てられている「既存不適格物件」の場合、リフォームによってこれらの制限を超えることはできません。

再建築不可物件の活用方法

再建築不可物件は、新築や建て替えができないという制約があるものの、その特性を理解して活用すれば様々なメリットを享受できます。

1. 居住用として利用する

最も一般的な活用方法です。前述の通り、大規模な構造変更を伴わないリフォームであれば、快適な住空間を作り出すことが可能です。

メリット

• 購入費用が安い: 再建築不可であるため、一般的な物件よりも安価に購入できる傾向があります。
• 固定資産税が安い: 土地の評価額が低くなるため、固定資産税も安くなる可能性があります。
• 個性的な住まい: 既存の建物の特徴を活かした、個性的なリノベーションが楽しめます。

デメリット

• 将来的な売却が難しい: 買い手が限られるため、売却しにくい傾向があります。
• 災害時のリスク: 耐震性が低い物件も多く、災害時のリスクが考えられます。リフォーム時に耐震補強を検討することも重要です。
• 住宅ローンを組みにくい: 金融機関によっては担保評価が低く、住宅ローンを組みにくい場合があります。

2. 賃貸物件として貸し出す

リフォームした物件を賃貸に出して家賃収入を得る方法です。

メリット

• 安定的な家賃収入: 比較的安価に物件を取得できるため、利回りが高くなる可能性があります。
• 需要がある可能性: 都心部などでは、単身者向けの小規模な物件や個性的な空間を求める層に需要がある場合があります。

デメリット

• 入居者探しが難しい可能性: 再建築不可という特性上、一般的な賃貸物件よりも入居者が見つかりにくい場合があります。
• 修繕費用の発生: 経年劣化による修繕費用や、入居者退去時の原状回復費用が発生します。
• 災害リスクへの対応: 賃貸に出す場合でも、耐震性などの安全面には配慮が必要です。

3. 店舗や事務所として利用する

再建築不可物件をカフェ、ギャラリー、アトリエ、SOHOなどの店舗や事務所として活用する方法です。

メリット

• 独特の雰囲気: 古民家風の物件などは、その趣が店舗のコンセプトと合致し、魅力的な空間となることがあります。
• 初期投資を抑えられる可能性: 新規で店舗を構えるよりも、物件取得費用を抑えられる場合があります。

デメリット

• 立地条件の確認: 集客のためには、人通りのある場所やアクセスしやすい立地が重要です。
• 用途変更の可否: 建築基準法や都市計画法によって、建物の用途が制限されている場合があります。事前に役所などで用途変更が可能か確認が必要です。
• 改修費用の負担: 店舗や事務所としての利用に適した内装に改修するための費用が発生します。

4. 特定行政庁による再建築許可の可能性を探る

ごく稀なケースですが、特定行政庁（都道府県知事や市長）の許可を得られれば再建築が可能になる場合があります。これは「建築基準法第43条但し書き通路」と呼ばれ、既存の通路が建築基準法上の道路に準ずるものとして認められるケースです。

条件

• 建築審査会の同意を得る必要がある。
• 敷地の周囲に広い空地がある、災害時に安全な避難路が確保されているなど、特定の条件を満たす必要がある。

注意点

• 非常にハードルが高く、容易に許可が下りるものではありません。
• 専門家（建築士や不動産鑑定士）に相談し、可能性を探ることが不可欠です。

再建築不可物件の購入・活用における注意点

再建築不可物件は魅力的な側面もありますが、その特性からいくつかの注意点があります。

1. 専門家への相談

再建築不可物件の購入やリフォーム、活用を検討する際は、必ず専門家へ相談しましょう。

• 不動産会社: 再建築不可物件の取引実績が豊富な不動産会社を選びましょう。
• 建築士: リフォームの可否や、構造上の問題、耐震性などについて専門的なアドバイスが得られます。
• 司法書士・行政書士: 権利関係や法的な手続きについて相談できます。
• 役所の建築指導課: 建築基準法上の制限や、再建築許可の可能性について確認できます。

2. 災害リスクの確認

再建築不可物件の中には、旧耐震基準で建てられたものや、地盤が弱い場所に建っているものもあります。購入前にハザードマップで浸水や土砂災害のリスクを確認し、必要に応じて地盤調査や耐震診断を行うことを検討しましょう。

3. ローン審査の厳しさ

一般的な住宅ローンは、土地と建物を担保としますが、再建築不可物件の場合、土地の担保評価が低くなるため、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。現金での購入や、担保評価の低い物件にも対応している金融機関を探すなど、資金計画を慎重に立てる必要があります。

4. 売却の難しさ

購入時と同様に、売却時も買い手が見つかりにくい可能性があります。将来的に売却する可能性がある場合は、その点も考慮して購入を検討しましょう。

まとめ

再建築不可物件は、新築や建て替えができないという制約がある一方で、購入費用を抑えられるという大きなメリットがあります。リフォームによって住居として活用したり、店舗や事務所として利用したりと、その活用方法は多岐にわたります。

しかし、その特性ゆえに、購入や活用には専門的な知識や慎重な判断が必要です。トラブルを避けるためにも、必ず信頼できる専門家と協力し、物件の状況や法的な制限を十分に理解した上で、賢い選択をしてください。