再建築不可物件を相続したらどうする？相続登記と売却の流れ

再建築不可物件とは？

親から実家を相続したら「再建築不可物件」だった――。

このような状況に直面し、どうすれば良いのか途方に暮れている方もいるかもしれません。再建築不可物件は、文字通り「原則として今ある建物を解体しても、新たに建物を建てることができない土地」を指します。通常の不動産とは異なる特性を持つため、相続後の手続きや売却には特有の注意点があります。

この記事では、再建築不可物件を相続した場合の相続登記から売却までの流れを、分かりやすく解説します。

再建築不可物件とは、建築基準法上の道路に2m以上接していない、あるいは敷地が接している道路の幅が4m未満であるなど、現行の建築基準法に適合しない土地に建っている建物のことです。

このような物件は、一度建物を解体してしまうと、原則として同じ場所に新しい建物を建てることができません。これは、火災や地震などで建物が倒壊した場合でも同様です。

なぜ再建築不可になるのか？

主な理由は以下の通りです。

• 接道義務を満たしていない: 建築基準法では、建物が建つ敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています（接道義務）。これが満たされていない場合、緊急車両の通行や避難経路の確保が困難になるため、再建築ができません。
• 市街化調整区域内の土地: 市街化調整区域は、市街化を抑制するために指定された区域であり、原則として建物の建築が制限されています。
• 既存不適格: 建築当時は適法だったものの、その後の法改正により現行の建築基準法に適合しなくなった物件も再建築不可となる場合があります。

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再建築不可物件を相続するメリット・デメリット

再建築不可物件の相続には、通常の不動産とは異なるメリットとデメリットが存在します。これらを理解しておくことが、今後の対応を検討する上で重要です。

メリット

• 固定資産税が比較的安い: 建物が古く、再建築ができないため、土地・建物の評価額が低くなる傾向にあります。そのため、毎年かかる固定資産税や都市計画税が通常の物件よりも安くなることが多いです。
• 購入価格が安い傾向にある: 市場での流通性が低いため、売却価格が安くなる傾向にあります。これは相続する側からすれば、相続税評価額が低くなる可能性があり、相続税の負担軽減につながる場合があります。
• リフォームは可能: 再建築はできませんが、現在の建物を大規模修繕やリフォームすることは可能です。居住目的であれば、費用を抑えて住み続けることもできます。ただし、建物の構造を大きく変更するような増改築は制限される場合があります。

デメリット

• 住宅ローンを組むのが難しい: 金融機関は担保価値が低いと判断し、住宅ローンの融資に消極的です。買主が見つかったとしても、現金一括購入が前提となるケースが多くなります。
• 売却が難しい: 再建築できないという特性上、買主が限定され、売却が長期化したり、価格が大幅に下がる可能性があります。特に、居住を目的とする一般の個人に売却することは困難な場合が多いです。
• 解体費用がかかる: 将来的に建物を解体する場合、その費用は自己負担となります。解体しても土地の活用が制限されるため、費用対効果を慎重に検討する必要があります。
• 相続税の評価が難しい: 不動産鑑定士による評価が必要となるケースがあり、評価額によっては相続税の負担が大きくなる可能性もあります。

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再建築不可物件の相続登記の流れ

再建築不可物件であっても、通常の不動産と同様に相続登記が必要です。相続登記とは、亡くなった人（被相続人）から相続人へ不動産の名義を変更する手続きのことです。これを怠ると、後々の売却や活用に支障をきたす可能性があります。

相続登記に必要な書類

一般的な相続登記に必要な書類は以下の通りです。

相続登記の流れ

1. 相続人の確定と戸籍謄本の収集: 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得し、法定相続人を確定します。
2. 遺産分割協議: 遺言書がない場合、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が再建築不可物件を相続するかを決めます。話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が実印を押印します。
3. 固定資産評価証明書の取得: 不動産所在地の市区町村役場で、最新年度の固定資産評価証明書を取得します。これは登録免許税の計算に必要です。
4. 登記申請書の作成: 法務局のウェブサイトから登記申請書のひな形をダウンロードし、必要事項を記入します。
5. 法務局への申請: 準備した書類一式を管轄の法務局に提出します。郵送でも申請可能です。
6. 登記完了証の受領: 申請から数日〜数週間で登記が完了し、登記完了証が交付されます。

相続登記は複雑な手続きが多いため、不安な場合は司法書士に依頼することをおすすめします。

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再建築不可物件の売却の流れ

相続した再建築不可物件を売却する場合、通常の不動産売却とは異なるアプローチが必要です。

1. 不動産会社選び

再建築不可物件の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが非常に重要です。地域の特性や再建築不可物件のニーズを熟知している業者であれば、適切な売却戦略を立ててくれます。

不動産会社を選ぶ際のポイント

• 再建築不可物件の取扱実績: 過去の売却事例や専門知識があるかを確認しましょう。
• 査定価格の根拠: なぜその価格になるのか、具体的な理由を明確に説明してくれるか。
• 販売戦略の提案: どのようなターゲット層に、どのような方法でアプローチするのか。
• 複数の会社に査定を依頼: 複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。

2. 物件の査定

不動産会社による物件の査定を受けます。再建築不可物件は、一般的な市場価格ではなく、特殊な需要や利用方法を考慮した査定になります。

3. 売却方法の検討

再建築不可物件は、その性質上、買主の選択肢が限られます。主な売却方法は以下の通りです。

• 現状有姿での売却: 建物が建っている状態で売却する方法です。リフォーム前提の買主や、投資家、DIYが趣味の個人などがターゲットになります。
• 隣接地の所有者への売却: 接道義務を満たしていない場合、隣接地の所有者と土地を合わせることで、再建築が可能になるケースがあります。隣地所有者にとっては、自身の土地の資産価値を高めるチャンスとなるため、交渉次第で高値での売却も期待できます。
• 「建て替え不可」を承知の上での売却: 再建築はできないが、リフォームして住みたいという需要層にアプローチします。
• 専門の買取業者への売却: 再建築不可物件を専門に買い取る業者も存在します。市場価格より安価になることが多いですが、迅速に売却できるメリットがあります。

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再建築不可物件の売却を成功させるポイント

再建築不可物件の売却は一筋縄ではいきませんが、いくつかのポイントを押さえることで、成功に近づけることができます。

1. 情報公開の徹底

「再建築不可」という事実を隠さずに、積極的に情報公開することが重要です。この情報は物件の重要な特性であり、買主との信頼関係を築く上で不可欠です。隠蔽すると、後々トラブルになる可能性があります。

2. 隣接地の所有者との交渉

前述したように、隣接地と合わせて再建築可能になるケースがあります。売却を検討する際は、隣接地の所有者に打診してみる価値は十分にあります。

3. 専門家への相談

• 不動産会社: 再建築不可物件の売買実績が豊富な不動産会社に相談しましょう。
• 司法書士: 相続登記の手続きで不明な点があれば、専門家である司法書士に依頼しましょう。
• 弁護士: 相続人同士の意見がまとまらない場合や、トラブルが発生した場合は弁護士に相談することも検討しましょう。

4. 価格設定の柔軟性

再建築不可物件は、一般的な物件よりも市場価値が低くなる傾向にあります。早期売却を目指すのであれば、ある程度の価格交渉に応じる柔軟性も必要です。

5. リフォームの見積もりを取る

もしリフォームを検討しているのであれば、事前に専門業者に見積もりを取っておくのも良いでしょう。これにより、購入検討者に対して具体的なリフォーム費用を示すことができ、購入後のイメージが湧きやすくなります。

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再建築不可物件の活用法も検討する

売却が難しい、あるいは手放したくないと考える場合は、売却以外の活用方法も検討してみましょう。

• 賃貸物件として活用する: 大規模なリフォームはできないものの、内装をきれいにすることで賃貸物件として貸し出すことも可能です。ただし、居住目的の賃貸契約は、入居者が見つかりにくい可能性があります。
• トランクルームや倉庫として貸し出す: 立地条件によっては、物の保管場所としての需要があるかもしれません。
• 駐車場として活用する（建物解体後）: 建物が古く、維持管理が難しい場合は、解体して駐車場として貸し出すことも可能です。ただし、解体費用がかかり、その後の収益性と比較検討が必要です。
• セカンドハウス・別荘として利用する: 都心から離れた場所であれば、趣味の拠点や週末の滞在場所として利用することも考えられます。
• そのまま空き家にしておく: 管理が行き届かないと、倒壊の危険や景観の悪化、不法投棄などの問題が発生する可能性があります。特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇措置が解除されたり、罰金が科せられる可能性もあるため、注意が必要です。

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まとめ

再建築不可物件の相続は、通常の不動産相続とは異なる知識と対応が求められます。

• 相続登記は忘れずに速やかに行いましょう。
• 売却を検討する際は、再建築不可物件の売却実績が豊富な不動産会社を選びましょう。
• 隣接地の所有者への売却打診や、専門の買取業者への相談も視野に入れましょう。
• 売却が難しい場合は、リフォームして活用する、あるいは賃貸物件や駐車場としての利用も検討しましょう。

相続した再建築不可物件をどのように扱うかは、個々の状況や目的によって大きく異なります。この記事を参考に、ご自身の状況に合った最適な選択肢を見つけていただければ幸いです。もし判断に迷うことがあれば、必ず専門家にご相談ください。