高齢になってから、自宅を売却せずに現金化する方法として注目を集めているのが、リバースモーゲージとリースバックです。どちらも自宅を有効活用して老後資金を確保できる手段ですが、その仕組みやメリット・デメリットは大きく異なります。
この記事では、リバースモーゲージとリースバックの仕組みから、それぞれのメリット・デメリット、そしてどんな人にどちらの選択が適しているのかを、表も用いてわかりやすく解説します。
リバースモーゲージとリースバックの仕組みを理解する
まずは、リバースモーゲージとリースバックがどのような仕組みなのか、基本的な部分を見ていきましょう。
リバースモーゲージとは？
リバースモーゲージは、「自宅を担保にお金を借りる」仕組みです。
金融機関が、自宅の評価額を基に融資限度額を決め、その範囲内で年金のように毎月少しずつお金を受け取ったり、一括で受け取ったりすることができます。
自宅に住み続けながら資金を借りることができ、原則として返済は契約者が亡くなった後に行われます。契約者が亡くなると、相続人が自宅を売却して一括返済するか、手持ちの資金で返済します。
リースバックとは？
リースバックは、「自宅を売却して、売却先と賃貸契約を結び直す」仕組みです。
自宅を不動産会社などに売却することで一括で売却代金を受け取り、その後は売却した会社と賃貸借契約を結び、家賃を支払って同じ家に住み続けます。
契約期間はあらかじめ決まっているため、その期間が満了すれば賃貸借契約を更新するか、退去するかを選ぶことになります。また、将来的に自宅を買い戻すことができる「買戻し特約」を付けることも可能です。
リバースモーゲージとリースバックの違いを比較
リバースモーゲージとリースバックの主な違いを、以下の表で比較してみましょう。
| 項目 | リバースモーゲージ | リースバック |
|---|---|---|
| 仕組み | 自宅を担保に融資を受ける | 自宅を売却して賃貸契約を結ぶ |
| 所有権 | 契約者のまま | 売却先の不動産会社などに移る |
| 受け取るお金 | 借入金（融資） | 売却代金 |
| 受け取り方法 | 一括、または分割（年金形式） | 一括 |
| 資金使途 | 原則として自由（事業資金や投資などは不可） | 原則として自由 |
| 毎月の支払い | 利息のみ（元金返済は契約終了後） | 家賃 |
| 固定資産税 | 契約者が負担 | 売却先が負担 |
| 契約終了時 | 契約者死亡時に返済（自宅を売却など） | 賃貸借契約が終了し退去、または契約更新・買戻し |
| 年齢制限 | あり（50歳以上、60歳以上など） | 基本的になし |
| 対象物件 | 首都圏などの都市部が中心 | 全国的に対応可能 |
| 相場の評価 | 担保評価額（査定額の50〜60%程度） | 不動産の市場価格（相場より低くなる傾向） |
リバースモーゲージのメリット・デメリット
ここからは、それぞれのメリットとデメリットをさらに詳しく見ていきましょう。
リバースモーゲージのメリット
- 自宅の所有権を維持できる
自宅の所有権は契約者の名義のままなので、所有者として住み続けることができます。 - 利息のみの支払いで良い場合が多い
毎月の支払いは利息のみで、元金の返済は契約終了後に行うのが一般的です。月々の負担を抑えることができます。 - 受け取った資金の使途が自由
老後資金、介護費用、医療費、旅行費用など、原則として使途が自由なため、さまざまな用途に活用できます。
リバースモーゲージのデメリット
- 対象物件や利用者の条件が限定される
金融機関によって利用条件が異なり、首都圏など都市部の持ち家やマンション、年齢制限など、さまざまな条件があります。 - 金利上昇リスクがある
変動金利が適用される場合が多く、金利が上昇すると毎月の利息負担が増える可能性があります。 - 元金が残ってしまう可能性がある
契約者の死亡時に、自宅の売却価格が元利金の合計額を下回ってしまうと、相続人が不足分を支払う必要があります。ただし、「ノンリコース型」を選べばこのリスクを回避できます。 - 配偶者以外の同居人が住み続けられない
契約者が死亡した場合、原則として配偶者以外は住み続けることができません。
リースバックのメリット・デメリット
リースバックのメリット
- 年齢や健康状態に関係なく利用しやすい
リバースモーゲージと比べて、年齢や健康状態の条件が比較的緩やかです。 - まとまった資金をすぐに得られる
自宅を売却するため、一括でまとまった資金をすぐに得ることができます。 - 固定資産税などの支払い負担がなくなる
所有権が売却先に移るため、固定資産税や都市計画税を支払う必要がなくなります。
リースバックのデメリット
- 所有権がなくなる
自宅の所有権がなくなるため、リフォームや増築を自由に行うことができなくなります。 - 家賃の支払いが発生する
自宅を売却した後は、毎月家賃を支払う必要があります。 - 将来的に退去する必要がある可能性がある
賃貸借契約の期間が満了すると、契約更新ができなかった場合、退去を余儀なくされる可能性があります。 - 買戻し金額が高くなる可能性がある
将来の買戻しを希望する場合、売却時よりも高い金額になることが一般的です。
介護・老後資金に適した選択は？
リバースモーゲージとリースバック、どちらが適しているかは、ご自身の状況や目的によって異なります。
リバースモーゲージが向いている人
- 自宅の所有権を維持したい人
- 相続人に自宅を残したいと考えている人
- 毎月の負担を利息のみに抑えたい人
リバースモーゲージは、自宅の所有権を維持しながら少しずつ資金を受け取り、生活費や医療費に充てたい人におすすめです。自宅を担保に借り入れを行うため、自宅に愛着があり、将来的に手放したくないと考えている人に適しています。
リースバックが向いている人
- まとまった資金をすぐに確保したい人
- 固定資産税などの負担をなくしたい人
- リバースモーゲージの対象条件を満たさない人
リースバックは、自宅を売却して一括で大きな資金を得たい人におすすめです。自宅の所有権を手放すことになるため、税金や維持費の負担がなくなります。急な介護費用や入院費用が必要になった場合など、早急にまとまったお金が必要な場合に適しています。
まとめ
リバースモーゲージとリースバックは、どちらも老後の生活資金を確保するための有効な手段です。それぞれの仕組み、メリット、デメリットをしっかり理解し、ご自身のライフプランや目的に合わせて慎重に検討することが大切です。
どちらの選択肢も、金融機関や不動産会社によって条件や内容が異なります。まずは複数の会社に相談し、自分にとって最適なプランを見つけることから始めてみましょう。
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