リースバックを検討する際、住み慣れた自宅に住み続けながらまとまった資金を得られるというメリットに目を奪われがちですが、実は契約後のトラブルが後を絶ちません。安易に契約を結んでしまうと、数年後に「こんなはずではなかった」と後悔することになりかねません。
この記事では、リースバックで発生しやすいトラブルの原因と具体的な失敗事例、そして後悔しないための対策を詳しく解説します。
リースバックの仕組みと落とし穴
リースバックとは、自宅を専門の不動産会社などに売却し、代金を受け取った後、そのまま賃貸として同じ家に住み続ける仕組みです。「売却」と「賃貸借」がセットになった契約ですが、通常の不動産売却とは異なる独自のルールが存在します。
トラブルの多くは、利用者がこの仕組みを正確に理解していないことや、業者側の説明不足によって発生します。
実際に多いトラブル・失敗事例
リースバックでよくあるトラブルを、4つのカテゴリーに分けて見ていきましょう。
1. 売買価格と家賃に関するトラブル
リースバックの売却価格は、市場相場の7割から8割程度になるのが一般的です。また、家賃は売却価格に連動して設定されるため、売却価格を高くしすぎると、毎月の家賃が生活を圧迫するほど高額になることがあります。
- 事例：老後資金のために自宅を売却したが、提示された家賃が近隣相場より3万円も高く、結局1年で退去せざるを得なくなった。
2. 更新ができず強制退去になるトラブル
リースバックの契約には、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
- 普通借家契約：借り主が希望すれば原則更新が可能。
- 定期借家契約：契約期間が終了すると、貸し主の合意がない限り退去しなければならない。
多くの業者は、再契約（更新）を前提とした説明をしますが、契約書が「定期借家契約」になっている場合、法的には期間満了で追い出されても文句は言えません。
- 事例：「ずっと住み続けられますよ」という営業マンの言葉を信じて契約したが、2年後の更新時に「物件を転売するので退去してほしい」と通告された。
3. 修繕費や設備の使用に関するトラブル
通常の賃貸物件であれば、エアコンの故障や雨漏りの修理費用は大家（オーナー）が負担します。しかし、リースバックでは「以前の所有者がそのまま住んでいる」という特殊性から、特約で「修繕費はすべて借主負担」と定められることが非常に多いです。
- 事例：給湯器が壊れた際、不動産会社に連絡したが「特約により自己負担です」と言われ、急な出費で数十万円を支払うことになった。
4. 買い戻し価格が高すぎて買い戻せないトラブル
将来的に家を買い戻す（買戻権）ことを前提に契約する場合もありますが、買い戻し価格は売却価格よりも1割から3割ほど高く設定されるのが通例です。
- 事例：資金繰りが改善したら買い戻すつもりだったが、設定された買い戻し価格が当初の売却額より500万円も高く、結局断念した。
リースバックで失敗する主な原因
なぜこのようなトラブルが起きるのでしょうか。主な原因は以下の3点に集約されます。
| 原因 | 内容 |
|---|---|
| 契約内容の誤認 | 「賃貸」という言葉の甘いイメージだけで判断し、契約書の詳細（特に定期借家か普通借家か）を確認していない。 |
| 将来の収支シミュレーション不足 | 家賃を支払い続けながら、老後資金や生活費を維持できるかという長期的な視点が欠けている。 |
| 悪質な業者の存在 | デメリットを隠し、メリットだけを強調して強引に契約を迫る業者を選んでしまった。 |
トラブルを未然に防ぐための対策
リースバックを成功させるためには、以下の5つのポイントを必ず実行してください。
1. 複数の業者から相見積もりを取る
1社だけの提示額で決めるのは危険です。売却価格だけでなく、家賃設定、事務手数料、そして担当者の対応を比較しましょう。
2. 「普通借家契約」を優先的に選ぶ
長く住み続けたいのであれば、更新が保証される「普通借家契約」での契約を強く推奨します。もし「定期借家契約」になる場合は、再契約の条件を契約書に明文化してもらう必要があります。
3. 修繕費の負担区分を明確にする
契約前に、どこまでが自己負担で、どこからがオーナー負担なのかを一覧表などで明確にしましょう。特に築年数が経過している物件の場合、修繕リスクは高まります。
4. 買い戻し条件を具体化する
将来買い戻す可能性があるなら、「いつまでに」「いくらで」買い戻せるのかを契約書に記載させましょう。口約束は絶対にNGです。
5. 弁護士や司法書士などの専門家に相談する
契約書の内容は複雑です。大きな金額が動く取引ですから、署名捺印する前に、第三者の専門家にリーガルチェックを依頼することを検討してください。
まとめ：慎重な判断が平穏な生活を守る
リースバックは、借金返済や老後資金の確保において非常に有効な手段となり得ます。しかし、それは「適切な条件で契約できた場合」に限られます。
目の前の現金に惑わされず、数年後、十年後の自分たちがその家でどう過ごしているかを想像してみてください。もし少しでも不安があるのなら、一度立ち止まって条件を再確認することが、最大の防御策となります。
後悔のない選択をするために、この記事で挙げたチェックポイントをぜひ活用してください。
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