再建築不可物件でも売れる？売却時の相場と成功のポイント徹底解説

はじめに

再建築不可物件は、一般の不動産と異なり、売却が難しいとされています。しかし、適切な知識と売却戦略があれば、良い条件で売却することは十分可能です。本記事では、「再建築不可物件」とは何か、また売却時の相場や価格を引き上げるための工夫、成功するための手順と注意点を徹底的に解説します。再建築不可物件の売却をお考えの方や、購入を検討している方にも役立つ情報を提供していきます。

1. 再建築不可物件とは？特徴とリスク

再建築不可物件とは、建物が現在建っているにもかかわらず、建て替えが許可されない物件を指します。具体的には、建築基準法に基づいて「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している」という接道義務を満たしていない物件のことです。以下では、再建築不可物件の特徴とリスクを詳しく見ていきましょう。

1-1. 再建築不可物件の特徴

• 接道義務を満たしていない：再建築不可物件の多くは、狭い路地に面しているか、道路に接していないため、法的に再建築が認められていません。
• 用途制限が多い：建て替えができないため、リフォームやリノベーションにも限界がある場合が多いです。
• 資産価値が低い：一般的に再建築不可物件の評価は、通常の建物と比べて著しく低く、流動性も乏しいのが現状です。

1-2. 再建築不可物件の主なリスク

再建築不可物件にはいくつかのリスクが伴います。

• 価値が下がりやすい：再建築不可物件は市場価値が低く、年数が経つごとにさらに価格が下がる可能性があります。
• 購入者が限定される：再建築不可物件の購入者は一般的な個人や家族層よりも、特定の投資家層が中心です。
• 住宅ローンが適用されない場合が多い：金融機関は再建築不可物件にはリスクが高いと判断し、住宅ローンの審査に通らないことが多々あります。そのため、購入者の大半は現金購入を選択せざるを得ません。

2. 再建築不可物件の相場とは？相場の決まり方と一般的な価格帯

次に、再建築不可物件の売却相場について見ていきましょう。再建築不可物件の相場は、通常の不動産と比べて大幅に低くなる傾向があります。その理由や地域による価格差について解説します。

2-1. 再建築不可物件の相場の決まり方

再建築不可物件の価格は、その条件や立地に大きく左右されます。以下のポイントが相場に影響を与えます。

• 立地条件：都心部にある再建築不可物件は一定の需要があり、郊外や地方の物件と比べて比較的高い価格で取引されることが多いです。
• 周辺の発展状況：開発が進むエリアや再開発予定の地域にある物件は、その条件にもかかわらず高い需要を集める場合があります。
• 建物の状態：リフォーム可能な状態の物件や、耐用年数がまだ残っている建物は、収益物件としての価値が認められることもあります。

2-2. 再建築不可物件の一般的な価格帯

再建築不可物件の価格帯は、同じエリアの一般物件の20～50%安い水準です。たとえば、通常の土地が1,000万円の相場であれば、再建築不可物件は500万円前後になるケースが多いでしょう。また、価格の幅は大きく、立地や建物の状態によっては更に低価格で販売されることもあります。

3. 再建築不可物件の売却方法と買い手のニーズ

売却の難しい再建築不可物件ですが、需要にマッチする売却方法を選択すれば、円滑に売却することが可能です。以下では、再建築不可物件を購入するターゲット層と、彼らのニーズに合わせた売却方法を解説します。

3-1. ターゲット層の把握

再建築不可物件の購入を検討する主なターゲット層は以下の通りです。

• 投資家層：再建築不可物件を安価で購入し、賃貸収入を得たり、リノベーションして転売益を狙う投資家がいます。
• リノベーション好きな個人購入者：近年では、自ら手を加えることが好きな購入者や、再建築不可でも独自の価値を見出す個人も増加しています。
• 収益物件を探すオーナー：再建築不可物件は比較的安価なため、収益を上げることを目的とした賃貸物件としての活用が見込まれる場合があります。

3-2. 売却方法の工夫

再建築不可物件はターゲット層に向けた売却戦略が重要です。

• 不動産ポータルサイトの活用：再建築不可物件を取り扱う不動産会社や、専門のポータルサイトを活用するとターゲットにリーチしやすくなります。
• 地元の不動産業者の利用：地元に精通しており、再建築不可物件の取引経験が豊富な業者を選ぶことで、適切な価格設定や効果的な販売活動が期待できます。
• 宣伝文や写真の工夫：物件の魅力を強調するために、リフォーム履歴や清掃済みの写真などを掲載し、見栄えを工夫します。

4. 再建築不可物件を売却する際の注意点と法律・手続きの確認

売却を進める前に、再建築不可物件に関する法律や必要な手続きについて知っておくことが重要です。売却前にこれらを確認することで、後からトラブルを防げます。

4-1. 法律・規制の確認

再建築不可物件には、建築基準法の規制が関わります。売却の際には、接道義務違反に関する知識や建物に関する法的な確認が必須です。また、再建築不可である旨を明示しないと、購入者とのトラブルを招く可能性があるため、事前に明示することが望まれます。

4-2. 必要書類の確認とローン適用の確認

• 必要書類の確認：登記簿、固定資産税の納税証明書、物件の図面、リフォーム履歴などの書類を揃えましょう。
• 住宅ローンの適用可否：再建築不可物件は住宅ローンが通りにくいことを認識し、買い手が現金購入する可能性を考慮した交渉が必要です。

5. 再建築不可物件の売却成功ポイント：高値で売るための方法

再建築不可物件の価格は低くなりがちですが、工夫次第で価値を最大限に引き出すことが可能です。以下に、高値で売却するためのポイントを紹介します。

5-1. リフォーム・リノベーションで価値を上げる

物件をそのままの状態で売却するよりも、少しでもリフォームやリノベーションを行うことで、購入希望者の印象が良くなり、価格アップにつながります。

5-2. 仲介業者との価格設定の相談

仲介業者と相談し、地域相場やターゲット層に合わせた価格設定を行うと良いでしょう。

5-3. 宣伝方法の工夫

再建築不可物件の売却において、ターゲット層にリーチするための宣伝方法も工夫が必要です。以下のような方法で、より効果的に物件の魅力を伝えることができます。

• プロの写真撮影：物件の印象を高めるために、プロのカメラマンに依頼して写真を撮影し、清潔で魅力的な状態を演出します。
• 広告文の工夫：再建築不可物件のデメリットだけでなく、メリットや利用価値を前面に押し出した説明を心がけます。例えば、「賃貸運用で高利回りの可能性がある」「リノベーション素材としての価値」など、具体的な利用例を記載します。
• 収益シミュレーションの提示：購入後の収益が見込める場合には、シミュレーション結果を提示し、投資家にとっての魅力を強調することが有効です。

6. 売却時の具体的な手続きの流れ

再建築不可物件を売却する際の基本的な手続きの流れについて、ステップごとに解説します。これにより、売却活動がスムーズに進むだけでなく、売却時のトラブルも回避しやすくなります。

6-1. 売却までのステップ

1. 物件の査定：まず、不動産会社に依頼して物件の査定を行います。査定額を参考に、実際に売却する際の価格帯を検討します。
2. 媒介契約の締結：仲介業者を決めたら、媒介契約を締結します。媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、それぞれの違いを理解した上で契約を結ぶことが大切です。
3. 販売活動の開始：仲介業者が販売活動を開始します。不動産ポータルサイトや地域に特化した広告方法を用いて、広く購入希望者を募ります。
4. 売買契約の締結：購入希望者が現れ、売買条件が合意に達したら、売買契約を結びます。この際、再建築不可である旨を契約書に明示し、トラブル防止のために詳細な内容を記載します。
5. 引き渡しの手続き：売買契約が完了した後は、登記の移転や物件の引き渡し手続きを行います。鍵の受け渡しや、登記に関する変更が完了すれば、売却プロセスは完了です。

6-2. 売却にかかる期間と注意点

再建築不可物件の売却には、通常の物件に比べて売却までの期間が長くなることが一般的です。売却までの期間は6か月から1年程度を目安に考えておくと良いでしょう。また、売却時の手続きには、不動産業者への仲介手数料、登記変更費用などが必要です。

6-3. 契約締結後の確認事項

契約が成立した後、物件の引き渡しにおいて確認すべき点がいくつかあります。

• 登記内容の確認：所有者の変更を行うために、登記情報を確認します。また、登記簿上に問題がないか、予め確認しておくことが大切です。
• 鍵や設備の引き渡し：現地で鍵を直接渡す場合や、鍵の保管方法についても購入者と取り決めをしておくとスムーズです。

7. まとめ：再建築不可物件を売却するためのコツと、今後の不動産市場動向

最後に、再建築不可物件を売却するためのポイントをまとめるとともに、今後の市場動向についても触れていきます。

7-1. 売却成功のための要点まとめ

• 再建築不可物件の特徴とリスクを把握する：物件の特性や法律に基づいた知識を持っておくことで、買い手との交渉がスムーズに進みます。
• 相場や地域に合った価格設定を行う：相場を参考にしながら、適切な価格を設定することが重要です。過度に高い価格設定は避け、適切な価格での売却を目指します。
• ターゲット層を意識した売却戦略：投資家やリノベーション愛好家をターゲットにした広告や販促活動が効果的です。
• 仲介業者と連携し、宣伝活動を工夫する：売却のプロセスにおいて、仲介業者との連携は欠かせません。物件の価値を引き出すために、効果的な広告戦略を活用しましょう。

7-2. 再建築不可物件の市場動向と今後の予測

今後、日本の不動産市場は少子高齢化や人口減少に伴い、再建築不可物件も含めた空き家の増加が予測されています。一方で、都市部の再開発や地方移住の推進などにより、再建築不可物件に対するニーズが局地的に高まることも予想されます。

再建築不可物件の売却は一般物件と比べて難しいものの、適切な知識と戦略を持つことで、売却を成功に導くことが可能です。今後、再建築不可物件へのニーズが高まる可能性もあるため、売却のタイミングや市場の動向に注目していくと良いでしょう。