再建築不可物件はリースバックできる？対応可否と代替案

再建築不可物件を所有している方にとって、将来的な活用方法や売却への不安は尽きないものです。「家が古くなってきたけれど、建て替えができない」「でも、住み慣れた家を離れたくない」といった悩みを抱えている際、一つの選択肢として浮かび上がるのがリースバックです。

本記事では、再建築不可物件でリースバックは可能なのか、その判断基準やメリット・デメリット、そしてリースバックが難しい場合の代替案について詳しく解説します。

再建築不可物件でリースバックは可能か？

結論から申し上げますと、再建築不可物件であってもリースバックを利用することは可能です。ただし、一般的な物件に比べると取り扱いができる業者が限定され、条件が厳しくなる傾向にあります。

なぜ再建築不可でも可能なのか

リースバック業者は、買い取った物件を将来的に売却したり、賃貸物件として運用したりすることで収益を上げます。再建築不可物件は「建て替えができない」という大きな制約がありますが、リフォームやリノベーションによって建物の寿命を延ばすことは可能です。そのため、建物自体の状態が良く、賃貸需要が見込めるエリアであれば、買い取りに応じる業者が存在します。

取り扱いが難しくなる理由

一方で、多くの業者が敬遠する理由も明確です。
1. 担保価値が低い：銀行からの融資が受けにくいため、業者が買い取る際の資金調達が難しくなります。
2. 出口戦略が限定的：将来的に更地にして売却することができないため、買い手が見つかりにくいリスクがあります。

リースバック検討時のチェックポイント

再建築不可物件でリースバックが成立するかどうかは、主に以下の3つの要素で決まります。

1. 立地条件

駅から近い、あるいは商業施設が充実しているなど、生活利便性が高いエリアであれば、再建築ができなくても「住居」としての需要が高いため、業者が前向きに検討してくれる可能性が上がります。

2. 建物の保存状態

再建築不可物件は「今の建物を使い続ける」ことが前提となります。そのため、シロアリ被害がないか、雨漏りはしていないか、構造に欠陥はないかといった建物のコンディションが厳しくチェックされます。

3. 接道状況の確認

なぜ再建築不可なのか、その理由も重要です。建築基準法上の道路に2メートル以上接していない「接道義務違反」が主な理由ですが、セットバック（道路後退）などの条件を満たせば将来的に再建築が可能になるケースもあり、その場合は評価が高まります。

再建築不可物件をリースバックするメリット・デメリット

再建築不可物件ならではの特徴を踏まえた、リースバックの利点と欠点をまとめました。

リースバックが断られた場合の代替案

もし複数の業者からリースバックを断られてしまった場合でも、諦める必要はありません。以下の代替案を検討してみましょう。

1. 専門の買取業者に売却する

リースバック（住み続けること）を諦め、単純売却に切り替える方法です。一般の個人は再建築不可物件を敬遠しますが、「訳あり物件」を専門に扱う買取業者であれば、独自のノウハウで買い取ってくれます。

2. 隣地所有者への売却打診

隣の土地の所有者に買い取ってもらう方法です。隣地と合わせることで接道義務をクリアし、再建築が可能になるケースがあるため、隣人にとっては非常に価値のある購入話になることがあります。

3. リフォームして賃貸に出す

もし自身が住み替えても良いと考えているなら、リフォームを施して一般の賃貸物件として貸し出す方法があります。再建築不可でも、内装が綺麗であれば借り手はつきます。

4. 43条但し書き申請の検討

特定行政庁の許可を得ることで、例外的に再建築が認められる制度（建築基準法43条2項2号など）があります。これが適用される見込みがあれば、物件の価値は一気に跳ね上がり、リースバックの成約率も高まります。

失敗しないための業者選びのコツ

再建築不可物件のリースバックを成功させるためには、業者選びが最も重要です。

1. 複数の業者から相見積もりを取る
1社だけに相談すると、相場よりも著しく低い価格を提示される恐れがあります。必ず3社以上から見積もりを取りましょう。

2. 「再建築不可」の取り扱い実績を確認する
大手の不動産会社よりも、中小のフットワークが軽い業者や、特殊物件に強い業者の方が柔軟に対応してくれることが多いです。

3. 契約条件（賃料や期間）を細かく確認する
リースバックは売却価格だけでなく、その後の「家賃」が生活を圧迫しないかが鍵です。更新ができるのか、家賃の上昇リスクはないか、事前に書面で確認しましょう。

まとめ

再建築不可物件であっても、リースバックを活用して住み続けることは可能です。しかし、通常の物件よりも資産価値の評価が厳しいため、戦略的な業者選びが欠かせません。

まずはご自身の物件が「なぜ再建築不可なのか」を正確に把握し、その上で専門知識を持つ業者に相談することをお勧めします。今の住まいを守りながら、経済的な不安を解消する第一歩として、リースバックの可能性を探ってみてはいかがでしょうか。