家賃滞納は、賃貸経営において最も頻繁に発生しうるトラブルの一つです。安定した不動産経営のためには、滞納が発生した際に冷静かつ迅速に、法的な流れに沿って対応することが不可欠です。感情的な対応や誤った手続きは、かえって事態を複雑化させ、時間と費用を浪費する原因となります。
本記事では、家賃滞納が発生した際の正しい対処法と、滞納金回収から最終的な契約解除・立ち退きまでの流れを、ステップごとに分かりやすく解説します。
1. 初動対応：家賃滞納発生時の初期アクション（滞納1日目〜1週間）
家賃の入金が確認できなかった場合、速やかに以下の初動対応を行います。この段階での対応の迅速さが、後の回収の容易さを大きく左右します。
(1) 入金確認と状況把握の徹底
まず、本当に滞納が発生しているかを最終確認します。振込名義や金額の間違い、銀行の処理遅延など、単なる事務的なミスである可能性もゼロではありません。
- 銀行口座の再確認: 振込名義、振込日を再度チェックします。
- 管理会社・保証会社への確認: 管理会社に委託している場合は、入金状況を即座に確認します。保証会社を利用している場合は、保証契約の有無と内容も再確認します。
(2) 連絡による状況確認と入金催促
滞納が確定したら、まずは入居者への連絡を行います。
| 連絡手段 | 目的とポイント |
|---|---|
| 電話 | 安否確認と、入金が遅れている理由の確認。まずは穏やかに、理由を聞く姿勢が大切です。 |
| メール・SMS | 電話がつながらない場合の補完手段。「○日までに確認できない場合、書面を送付する」など、次のアクションを予告しても良いでしょう。 |
| 訪問（任意） | 連絡がつかない場合や、状況が深刻そうな場合に検討。ただし、深夜や早朝の訪問は避けるなど、マナーを守る必要があります。 |
この段階での目的は、①入金の意思と能力の有無の確認と、②具体的な支払い予定日の設定です。
2. 滞納が続く場合の対応：督促と連帯保証人への連絡（滞納1週間〜1ヶ月）
初動対応で入金がない、または連絡が取れない場合は、より強い姿勢で督促を行います。この段階では、書面による記録を残すことが重要になります。
(1) 内容証明郵便による督促状の送付（法的な証拠を残す）
滞納から1〜2週間が経過しても入金がない場合、内容証明郵便で督促状を送付します。これは、「いつ」「誰が」「誰に」「どのような内容の」書面を送付したかを郵便局が公的に証明してくれるサービスです。
- 記載内容のポイント:
- 滞納している家賃の月分と金額を明記する。
- 支払期限（例：書面到達後1週間以内）を明確に設定する。
- 期限までに支払いが確認できない場合、賃貸借契約を解除する可能性があることを予告する。
(2) 連帯保証人への連絡と督促
連帯保証人がいる場合、この段階で連帯保証人にも連絡し、家賃の支払いを請求します。連帯保証人は、入居者本人と同等の支払い義務を負います。
【重要】保証会社を利用している場合
保証会社と契約している場合は、速やかに保証会社に連絡し、滞納発生と督促状況を報告します。保証会社は契約に基づき、滞納分の家賃をオーナーに立替払い（代位弁済）します。オーナー側は、その後の入居者への督促や回収業務から解放されます。
3. 契約解除と明け渡し請求への準備（滞納2〜3ヶ月目）
一般的に、家賃滞納が3ヶ月程度に及ぶと、「信頼関係の破壊」と見なされ、法的に契約解除が認められやすくなります。この段階に入ると、いよいよ法的手続きの準備を進めます。
(1) 契約解除の意思表示（最終通告）
滞納が2〜3ヶ月に及んだら、再度内容証明郵便にて、賃貸借契約を正式に解除する旨の通知を送付します。
- 記載内容のポイント:
- ○月分、△月分の家賃滞納が続いていること。
- これは「信頼関係の破壊」にあたり、本日付で賃貸借契約を正式に解除すること。
- 契約解除後、いつまでに建物を明け渡す必要があるか（通常は通知到達から1〜2週間後）を期限を設けて伝える。
- 期限までに明け渡しがされない場合、法的措置（訴訟）に移行することを明記する。
(2) 法的措置（訴訟）の検討と準備
解除通知を送付しても入居者が退去しない場合、最終手段として「建物明渡請求訴訟」を提起します。この手続きは、一般のオーナー様にとっては複雑で負担が大きいため、**弁護士に依頼する**のが最も確実で迅速な方法です。
| 手続き | 目的 | 期間（目安） | 費用（目安） |
|---|---|---|---|
| 建物明渡請求訴訟 | 裁判所の判決に基づき、建物の明け渡しを強制する。 | 提訴から判決まで4〜6ヶ月 | 弁護士費用、印紙代など |
| 仮処分（任意） | 占有移転を防止し、訴訟中に部屋が第三者に渡るのを防ぐ。 | – | – |
4. 判決後の強制執行と滞納金回収
訴訟を経て、裁判所から明け渡しを命じる判決（勝訴判決）が出たにもかかわらず、入居者が退去しない場合、**強制執行**の申し立てを行います。
(1) 強制執行（断行）
裁判所の執行官が、入居者の荷物を運び出し、強制的に部屋を明け渡させる手続きです。この手続きが完了することで、オーナーは法的に部屋の占有を取り戻すことができます。
(2) 滞納金の回収
明渡請求訴訟では、滞納家賃や明け渡しまでの期間の損害金（賃料相当額）の支払いも同時に請求できます。判決に基づき、入居者の財産（預金、給与など）を差し押さえるなどして、滞納金の回収を図ることになります。
🏠 まとめ：滞納トラブルを防ぐための事前の備え
家賃滞納トラブルは、「初期対応の迅速さ」と「法的な証拠の確保」が成否を分けます。
| ステージ | 期間の目安 | 最も重要なアクション |
|---|---|---|
| 初動 | 滞納1日目〜1週間 | 電話・メールによる状況確認と支払い意思の確認 |
| 督促 | 滞納1週間〜1ヶ月 | 内容証明郵便による督促状の送付（証拠の確保） |
| 契約解除準備 | 滞納2〜3ヶ月目 | 契約解除通知の送付と弁護士への相談 |
| 最終手段 | 3ヶ月目以降 | 建物明渡請求訴訟と強制執行 |
家賃滞納による損失を最小限に抑え、安定した賃貸経営を行うためには、以下の備えが最も有効です。
- 家賃保証会社の利用を必須とする。
- 連帯保証人を立てる。
- 初期対応で感情的にならず、**法的な流れ**（内容証明郵便など）を意識して対応する。
家賃滞納が発生した際は、自己判断で解決を長引かせず、速やかに弁護士や専門の管理会社に相談し、正しい手順で対応を進めることを強く推奨します。
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