投資家が再建築不可物件を選ぶ理由とは？活用事例と利回りを解説

再建築不可物件という言葉を聞くと、「活用が難しい」「リスクが高い」といったネガティブなイメージを持つかもしれません。しかし、一部の投資家はあえて再建築不可物件を選び、高い利回りを得ています。一体なぜなのでしょうか？

この記事では、再建築不可物件の基本的な知識から、投資家が着目するメリット・デメリット、具体的な活用事例、そして気になる利回りについて詳しく解説します。

再建築不可物件とは？

まず、再建築不可物件がどのようなものか理解しておきましょう。再建築不可物件とは、その名の通り、既存の建物を解体しても、新たに建物を建てることができない土地に建っている物件のことです。

建築基準法では、建物を建てる際に満たすべき要件が定められています。その中で特に重要なのが、「接道義務」です。接道義務とは、建築物の敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないという規定です。これは、火災発生時の緊急車両の通行や、避難経路の確保などを目的としています。

再建築不可物件となる主な理由は以下の通りです。

• 接道義務を満たしていない：最も一般的な理由です。例えば、道路に全く接していない「旗竿地」の竿の部分が2m未満の場合や、幅4m未満の「私道」にしか接していない場合などが該当します。
• 市街化調整区域内の土地：市街化調整区域は、市街化を抑制するために指定された区域であり、原則として新たな建物の建築が制限されています。
• 条例や地区計画による制限：自治体独自の条例や、特定の地区計画によって、再建築が制限されている場合があります。

これらの条件に該当する物件は、既存の建物が存在している間は居住や事業に利用できますが、一度解体してしまうと、二度と新しい建物を建てることができません。

再建築不可物件のメリット・デメリット

再建築不可物件は、一見するとデメリットばかりに思えますが、投資家にとっては魅力的なメリットも存在します。

メリット

• 圧倒的な安さ：最大のメリットは、その価格の安さです。一般的な物件と比較して、土地値が非常に低いため、物件価格全体も大幅に抑えられます。これは、初期投資を抑えたい投資家にとって大きな魅力です。
• 利回りの高さ：物件価格が安いにもかかわらず、賃料は周辺の類似物件と大きく変わらない場合があるため、結果的に高利回りを期待できます。
• 競合が少ない：再建築不可物件は一般的な投資家からは避けられがちです。そのため、物件の競合が少なく、購入しやすいという側面もあります。
• 固定資産税が安い傾向にある：土地の評価額が低いため、それに伴う固定資産税も安くなる傾向があります。

デメリット

• 融資が通りにくい：金融機関は再建築不可物件を担保として評価しづらいため、住宅ローンや不動産投資ローンの審査が通りにくい傾向があります。現金購入がメインとなることが多いです。
• 売却が難しい：購入時と同様に、買い手が限定されるため、売却に時間がかかったり、価格が下落したりするリスクがあります。出口戦略をしっかり練る必要があります。
• 修繕費用がかさむ可能性：築年数が古い物件が多いため、大規模な修繕が必要になるケースがあります。特に、給排水管や屋根などのインフラ部分の劣化は注意が必要です。
• 災害リスク：接道義務を満たしていない物件の場合、緊急車両のアクセスが困難なため、火災や地震などの災害時にリスクが高まる可能性があります。

再建築不可物件の活用事例と利回り

では、実際に再建築不可物件はどのように活用されているのでしょうか。具体的な活用事例と、それに伴う利回りについて見ていきましょう。

1. 賃貸物件として活用

最も一般的な活用方法です。リノベーションを施し、居住用として賃貸に出すケースが多く見られます。

事例：戸建て賃貸

ポイント：

• 地方や郊外で、築年数が経過した戸建てが再建築不可物件として安価に出回ることがあります。
• 内装をきれいにリノベーションすることで、ファミリー層やDINKs（共働きで子供を持たない夫婦）からの需要が見込めます。
• 駐車場が確保できない場合もあるため、ターゲット層を明確にすることが重要です。

事例：長屋・アパートの一室賃貸

ポイント：

• 再建築不可の長屋やアパートは、さらに単価が安くなる傾向があります。
• 水回りの状態が悪いと、リフォーム費用がかさむため注意が必要です。
• 学生向けや単身者向けなど、地域のニーズに合わせたターゲット設定が重要です。

2. 店舗・事務所としての活用

人通りの多い立地や、特定の業種に適した物件であれば、店舗や事務所として貸し出すことも可能です。

事例：カフェ・小規模店舗

ポイント：

• 再建築不可であっても、既存の建物の構造を活かしてリノベーションすることで、個性的な店舗として差別化を図れます。
• 特に、レトロな雰囲気や趣のある物件は、カフェやアンティークショップなどに人気です。
• ただし、用途変更に必要な費用や、事業用物件ならではの特有のリスク（例えば、賃料滞納リスク）も考慮する必要があります。

3. シェアハウス・民泊としての活用

インバウンド需要や、多様なライフスタイルに対応する形で、シェアハウスや民泊として活用するケースも増えています。

事例：シェアハウス

ポイント：

• 個室が複数取れる間取りの戸建てが向いています。
• 水回り（キッチン、バス、トイレ）の増設や改修が必要になる場合があります。
• 運営管理の手間が増えるため、管理会社への委託も検討材料となります。

事例：民泊（Airbnbなど）

ポイント：

• 観光客が多いエリアや、イベント会場に近い立地が有利です。
• 物件の個性を活かしたインテリアやサービスが差別化の鍵となります。
• 民泊新法など、関連法規を遵守する必要があります。また、清掃やゲスト対応などの運営業務も発生します。

【利回りに関する注意点】
上記で示した利回りはあくまで「表面利回り」であり、購入価格に対する年間賃料収入の割合です。実際には、固定資産税、管理費、修繕費、広告費などの諸経費がかかるため、これらを差し引いた「実質利回り」は表面利回りよりも低くなります。再建築不可物件は修繕費がかさむリスクがあるため、余裕を持った資金計画が重要です。

再建築不可物件投資を成功させるためのポイント

再建築不可物件への投資は、高いリターンが期待できる反面、特有のリスクも存在します。成功させるためには、以下のポイントを押さえておくことが重要です。

1. 徹底的な物件調査

• 法規制の確認：接道義務以外にも、用途地域、建ぺい率、容積率、条例、地区計画など、建築基準法以外の法規制も徹底的に確認しましょう。自治体の建築指導課や都市計画課で相談するのが確実です。
• インフラの確認：電気、ガス、水道、排水などのインフラ状況も重要です。特に、古すぎる物件の場合、配管の老朽化による水漏れリスクや、下水道への接続状況を確認する必要があります。
• 地盤調査：特に傾斜地や埋め立て地の場合、地盤の状態を確認し、必要であれば地盤調査を行うことも検討しましょう。
• 近隣環境の確認：周辺に嫌悪施設がないか、騒音問題はないかなど、実際に足を運んで確認することが大切です。

2. リフォーム・リノベーション計画

• 予算の確保：安価に購入できる分、リフォームやリノベーションに費用がかかるケースがほとんどです。事前に専門家に見積もりを取り、具体的な費用を把握した上で、余裕を持った予算を確保しましょう。
• ターゲット層の明確化：どのような層に貸し出すのかを明確にし、それに合わせたリフォーム内容を検討します。例えば、単身者向けであれば水回りの清潔さ、ファミリー向けであれば収納スペースなどが重視されます。
• プロの活用：再建築不可物件のリノベーションは、一般的な物件よりも専門的な知識が求められることがあります。信頼できる建築士や施工会社に相談し、適切なアドバイスを受けるようにしましょう。

3. 出口戦略の検討

• 売却の難しさへの理解：再建築不可物件は、その特性上、売却が難しい傾向にあります。長期保有を前提とするのか、あるいは特定の買い手（例えば、隣接地の所有者）を想定するのかなど、事前に出口戦略を練っておくことが重要です。
• 隣地取得による再建築の可能性：稀なケースですが、隣接する土地の一部を取得することで接道義務を満たし、再建築が可能になる場合があります。これは非常に難易度が高いですが、可能性として頭に入れておくのも良いでしょう。

4. 信頼できるパートナー探し

• 不動産会社の選定：再建築不可物件の取り扱いに慣れている不動産会社を選ぶことが重要です。一般的な不動産会社では、再建築不可物件の知識が不足している場合があります。
• 専門家のアドバイス：弁護士、税理士、建築士など、必要に応じて各分野の専門家からアドバイスを受けることで、リスクを最小限に抑えることができます。

まとめ

再建築不可物件は、その特殊性から敬遠されがちですが、その価格の安さと高利回りという魅力から、一部の投資家にとっては魅力的な投資対象となります。

しかし、その一方で、融資の通りにくさ、売却の難しさ、修繕費のリスクなど、一般的な物件とは異なるデメリットも存在します。再建築不可物件への投資を検討する際は、これらのメリット・デメリットを十分に理解し、徹底的な事前調査と計画を立てることが不可欠です。

適切な知識と準備を持って臨めば、再建築不可物件はあなたの不動産投資ポートフォリオに、高利回りという形で貢献してくれる可能性を秘めているでしょう。