相続した不動産を売却しようと考えたとき、多くの方が「一体いくらで売れるのだろうか」という疑問を抱きます。思い出の詰まった実家や、親から受け継いだ土地を売却するなら、できるだけ納得のいく価格で取引したいものです。
しかし、相続物件には特有の注意点があり、一般的な不動産売却とは異なる「査定のポイント」が存在します。この記事では、相続した不動産を高く売るために知っておきたい査定の基礎知識や、評価を上げるための具体的なコツを徹底解説します。
相続不動産の査定が重要な理由
不動産の査定とは、不動産会社が「その物件が概ねいくらで売れそうか」を算出する作業です。相続物件の場合、この査定が単なる売却価格の目安以上の意味を持ちます。
- 遺産分割の基準になる
相続人が複数いる場合、不動産を売却して現金で分ける「換価分割」を行うことがあります。この際、正確な査定額を知らなければ、公平な分配ができません。 - 相続税の納税資金計画が立てられる
相続税は原則として現金一括納付です。不動産の売却代金を納税に充てる場合、査定額を早めに把握することで資金計画が明確になります。
不動産会社がチェックする5つの主要査定ポイント
不動産会社は主に以下の5つの視点から物件を評価します。
1. 立地条件（最寄り駅・利便性）
査定において最も大きな影響を与えるのが立地です。
- 駅から徒歩何分か
- 周辺にスーパー、病院、学校などの施設が充実しているか
- 騒音や異臭などの嫌悪施設が近くにないか
2. 築年数と建物の状態
戸建ての場合、築年数が経過しているほど建物の評価額は下がります。一般的に、木造住宅は築20年から25年で建物価値がほぼゼロとみなされます。しかし、適切にメンテナンスやリフォームが行われていれば、プラス評価に繋がることもあります。
3. 土地の形状と境界
土地の形が正方形や長方形（整形地）であるほど高く評価されます。逆に、L字型（旗竿地）や三角形の土地は使い勝手が悪いため、査定額が下がる傾向にあります。また、隣地との境界が明確かどうかも、後のトラブルを防ぐ意味で重要視されます。
4. 権利関係の整理状況
相続した不動産でよくあるのが、名義人が亡くなった方のままになっているケースです。売却には「相続登記」が必須であり、権利関係が複雑な場合は、それだけで買い手が付きにくくなるリスクがあります。
5. 周辺の取引相場
過去に近隣で似たような条件の物件がいくらで売れたかという「成約事例」は、最も現実的な査定根拠となります。
相続物件を少しでも高く売るための基礎知識
査定額を最大化し、有利に売却を進めるためには以下の3つのポイントを意識しましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
1社だけの査定では、その価格が適正かどうか判断できません。不動産会社によって得意なエリアや種別（マンション、戸建て、土地）が異なるため、必ず3社から5社程度に依頼し、比較検討することが大切です。
室内を整理・清掃（残置物の処理）しておく
相続物件は、空き家の状態で家財道具がそのまま残っていることが多いです。室内が散らかっていると、査定担当者に「管理が行き届いていない」「修繕箇所が多いのでは」というネガティブな印象を与えます。査定前には可能な限り不用品を処分し、清掃を行っておくのが理想です。
控除や特例を活用する
高く売る（＝手元に残るお金を増やす）ためには、税金対策も欠かせません。
- 3,000万円の特別控除：居住用財産を売却した際に利益から最大3,000万円を差し引ける制度。
- 相続空き家の3,000万円控除：一定の要件を満たす古い空き家を売却した際に適用される特例。
査定の種類：机上査定と訪問査定の違い
不動産査定には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
| 項目 | 机上査定（簡易査定） | 訪問査定（実地査定） |
|---|---|---|
| 概要 | データに基づき概算を算出 | 担当者が現地を確認して算出 |
| 精度 | 低〜中（目安程度） | 高（現実に近い価格） |
| 所要時間 | 数時間〜1日程度 | 数日〜1週間程度 |
| 適した場面 | おおよその価値を知りたい時 | 本格的に売却を検討する時 |
相続不動産を売却するまでの流れ
- 相続登記（名義変更）
亡くなった方から相続人へ名義を変更します。2024年4月から義務化されたため、早めの対応が必要です。 - 不動産会社へ査定依頼
複数の会社に依頼し、信頼できるパートナーを見つけます。 - 媒介契約の締結
売却を任せる会社が決まったら、契約を結びます。 - 売却活動・内覧
広告を出して買い手を探します。 - 売買契約・引き渡し
買い手と合意したら契約を結び、代金の受け取りと物件の引き渡しを行います。 - 確定申告
売却した翌年の2月から3月に、利益が出た場合は確定申告を行います。
まとめ：信頼できる不動産会社選びが成功の鍵
相続した不動産の売却を成功させるためには、単に査定額が高い会社を選ぶのではなく、根拠を明確に説明してくれる誠実な担当者を見つけることが重要です。
特に相続物件は、法律や税金の知識が必要になる場面が多いため、相続案件に慣れている不動産会社に相談することをおすすめします。まずは現状を把握するために、一括査定サイトなどを活用して複数のプロの意見を聞くことから始めてみてはいかがでしょうか。
コメント