「実家を相続したけれど、何か手続きが必要なの？」「名義変更って必ずしないといけないの？」
不動産を相続した際、このような疑問をお持ちの方は少なくありません。不動産の相続手続きは複雑に感じられがちですが、実は「名義変更」は非常に重要で、原則として必須の手続きです。
この記事では、相続した不動産の名義変更（相続登記）がなぜ必要なのか、そして、手続きの流れ、必要な書類、注意点までを、不動産のプロの視点からわかりやすく解説します。
1. 相続不動産の名義変更（相続登記）はなぜ必要？
不動産の名義変更は、法律上「相続登記（そうぞくとうき）」と呼ばれます。これは、亡くなった方（被相続人）から、相続人へ不動産の所有権が移ったことを公的に証明する手続きです。
1-1. 2024年4月1日から義務化されました！
これまでは相続登記は任意とされていましたが、2024年（令和6年）4月1日より、相続登記が義務化されました。
- 義務の期限： 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内
- 罰則： 正当な理由なく期限内に申請しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続による所有権の取得を知った日が2024年4月1日より前であっても、猶予期間（施行日から3年以内）が設けられていますので、まだ手続きがお済みでない方は早急に対応が必要です。
1-2. 義務化以外の重要なメリット
義務化以前から、相続登記には以下のような重要な役割がありました。
| メリット | 詳細 |
|---|---|
| 自分の権利を守る | 登記簿上の名義を自分に変更しなければ、法的に所有者であることを第三者に主張できません。もし他の相続人が勝手に売却しようとした場合など、大きなトラブルに発展する可能性があります。 |
| 売却・賃貸が可能になる | 不動産を売却したり、誰かに貸して賃貸収入を得たりする場合、必ず現在の所有者名義で行う必要があります。登記名義が故人のままだと、これらの取引は一切できません。 |
| 担保設定（融資）が可能になる | 不動産を担保にお金を借りる（住宅ローンなど）場合も、名義が現在の所有者である必要があります。 |
| 「数次相続」の回避 | 相続登記をせずに次の相続（数次相続）が発生すると、相続人が雪だるま式に増え、手続きが非常に複雑になります。 |
2. 相続登記の手続きの流れ
相続登記は、主に以下のステップで進めます。
ステップ①：誰が、何を、どう分けるかを確定する
まず、故人の財産全体を把握し、誰がどの不動産を相続するのかを確定します。
- 相続人の確定: 戸籍謄本等を取得し、法的な相続人を全員確定します。
- 相続財産の確定: 登記事項証明書や固定資産税の納税通知書などで、対象の不動産を確定します。
- 遺産分割協議: 遺言書がない場合、相続人全員で話し合い（遺産分割協議）、どの不動産を誰が相続するかを決め、「遺産分割協議書」を作成します。
ステップ②：必要書類の収集
決定した分割方法（遺言、法定相続、遺産分割協議）に基づき、法務局への申請に必要な書類を収集します。
| 主な必要書類 | 備考 |
|---|---|
| 登記申請書 | 法務局の書式に従って作成します。 |
| 被相続人（故人）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本 | 法定相続人が誰であるかを証明するために必要です。 |
| 被相続人の住民票の除票 | 最後の住所を証明します。 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | |
| 不動産を相続する人の住民票 | 新しい名義人の住所を証明します。 |
| 固定資産評価証明書 | 登録免許税の計算に必要です。市町村役場で取得します。 |
| 【遺言書がある場合】遺言書 | 検認済みのものが必要です。 |
| 【遺産分割協議をした場合】遺産分割協議書 | 相続人全員の実印が必要です。 |
| 【遺産分割協議をした場合】相続人全員の印鑑証明書 |
ステップ③：法務局への申請（登記）
収集した書類と登記申請書を準備し、**対象不動産の所在地を管轄する法務局**へ提出します。
- 登録免許税の納付: 固定資産評価額に税率（原則0.4%）をかけた金額を収入印紙で納付します。
- 書類提出: 法務局の窓口に提出するか、郵送で申請します。
ステップ④：登記完了・登記識別情報の受け取り
申請から1～2週間程度で登記が完了します。登記が完了すると、新しい所有者に対して、従来の権利証にあたる「登記識別情報通知」が交付されます。これが、あなたが正式な所有者となったことの証拠です。
3. 相続登記を自分で行うか？専門家に依頼するか？
相続登記は、時間と手間をかければご自身で手続きを行うことも可能です。しかし、戸籍謄本収集の煩雑さや法務局での補正対応の手間を考えると、専門家へ依頼するのが一般的です。
| 項目 | 自分で行う | 司法書士に依頼する |
|---|---|---|
| 費用 | 登録免許税＋実費のみ（数万円～） | 登録免許税＋実費＋報酬（10万円～） |
| 時間・労力 | 大変。書類収集だけで数週間かかることも。 | 圧倒的に少ない。全て代行してくれる。 |
| 正確性 | 書類不備や判断ミスによるやり直しリスクあり。 | 高い。プロなのでミスの心配はほとんどない。 |
| 専門知識 | 必要。法務局の指示に従うための勉強が必要。 | 不要。全てお任せできる。 |
当社の関連会社や提携する司法書士事務所でも、相続登記のサポートを行っています。ご不安な場合は、ぜひ一度ご相談ください。
4. 相続登記手続きの主な注意点
4-1. 遺産分割協議書の作成には細心の注意を
遺産分割協議書は、不動産を誰が相続するかを公的に証明する最も重要な書類です。
- 相続人全員の実印が必須です。
- 不動産の表示（所在、地番、地目、地積など）は、登記簿謄本の記載と一言一句違わずに正確に記述する必要があります。
- 記載に誤りがあると、法務局で受け付けてもらえず、全員の署名・押印をやり直すことになるため、細心の注意が必要です。
4-2. 登録免許税の優遇措置（免税）をチェック
特定の条件下では、登録免許税が免税（かからない）になる特例措置があります。
- 免税措置の例： 相続人が不動産を相続登記する前に亡くなってしまった場合など（複雑な条件があるため、必ず法務局や司法書士にご確認ください）。
最新の情報を確認し、適用できる優遇措置がないかチェックしましょう。
4-3. 必要な場合は税理士にも相談を
不動産の相続では、「相続税」が発生する可能性があります。特に、不動産の評価額が高い場合や、相続財産全体の金額が大きい場合は、税理士への相談が必須です。
当社のネットワークには、相続問題に強い税理士もおりますので、トータルでサポートが可能です。
5. まとめ
| 項目 | 要点 |
|---|---|
| 名義変更（相続登記） | 2024年4月1日から義務化。取得を知った日から3年以内に行う必要があります。 |
| 手続きの流れ | ①相続人・財産の確定と遺産分割、②必要書類の収集、③法務局への申請、④完了・識別情報受け取り。 |
| 最も重要な書類 | 遺産分割協議書（相続人全員の実印・印鑑証明書が必要） |
| 専門家依頼 | 手間とリスクを減らすため、司法書士への依頼が最も一般的。 |
相続登記は、あなたの財産を法的に守り、将来的な売却や活用を可能にするための「土台」となる手続きです。義務化された今、放置することなく、期限内に正確に手続きを完了させましょう。
当社は、相続した不動産の売却や活用に関するご相談も承っております。相続登記後の手続きについても、ぜひお気軽にお声がけください。
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