将来の相続に向けて、親が住んでいる実家をどう扱うべきか悩む方は少なくありません。不動産は分割が難しいため、いざ相続が発生するとトラブルの火種になりやすい資産です。そこで注目されているのが「リースバック」という仕組みです。
この記事では、親名義の家をリースバックすることで得られる相続対策としてのメリットや注意点、具体的な活用方法について詳しく解説します。
そもそもリースバックとはどのような仕組みか
リースバックとは、所有している不動産を専門の不動産会社や投資家に売却し、売却後は賃貸借契約を結ぶことで、そのまま同じ家に住み続けることができるサービスです。
一般的な不動産売却では、売却後は家を明け渡して引っ越さなければなりませんが、リースバックであれば住環境を変えずにまとまった資金を得ることができます。相続対策においては、この「現金化」と「居住の継続」が大きなポイントとなります。
相続対策としてリースバックが有効な理由
なぜリースバックが相続対策として選ばれるのでしょうか。主な理由は以下の4点に集約されます。
1. 不動産を現金化して分割しやすくする
不動産は現金のように1円単位で分けることができません。相続人が複数いる場合、実家を誰が継ぐのか、あるいは売却して分けるのかで揉めるケースが非常に多いです。あらかじめリースバックで現金化しておけば、遺産分割がスムーズになります。
2. 相続放棄や空き家問題の防止
地方の実家や築年数の古い家は、相続しても管理が負担となり、放置されて「空き家」になるリスクがあります。親が健在なうちにリースバックで売却しておけば、将来子供が管理に困る心配がなくなります。
3. 葬儀費用や納税資金の確保
相続税が発生する場合、原則として現金で一括納付しなければなりません。また、葬儀費用や遺品整理の費用も必要です。リースバックで得た資金をこれらの経費に充てることができるため、遺族の経済的負担を軽減できます。
4. 親の老後資金の充実
子供に資産を残すことだけでなく、親自身が豊かな老後を送るための資金（介護費用や医療費）として活用できる点も大きな魅力です。
リースバックと通常の売却・リバースモーゲージの比較
相続対策として検討される他の手法と、リースバックの違いを表にまとめました。
| 項目 | リースバック | 通常の売却 | リバースモーゲージ |
|---|---|---|---|
| 住み続けられるか | 可能 | 不可（引越しが必要） | 可能 |
| 所有権 | 購入者に移転する | 購入者に移転する | 本人が保持（死亡時売却） |
| 資金の使途 | 自由 | 自由 | 制限がある場合が多い |
| 毎月の支払い | 家賃が発生する | なし | 利息のみ支払う場合が多い |
| 対象物件 | 幅広い（戸建・マンション） | 需要があれば可能 | 主に都市部の戸建限定 |
リバースモーゲージは家を担保に融資を受ける仕組みですが、対象物件の審査が厳しく、マンションでは利用できないケースが多いのが実情です。一方、リースバックは比較的柔軟に多くの物件で利用可能です。
リースバックを活用する際の手順と流れ
親名義の家でリースバックを行う場合、以下のステップで進めるのが一般的です。
- 家族での話し合い：まず、親の意思を確認し、推定相続人となる子供たち全員で合意形成を行います。勝手に進めると後でトラブルになります。
- 査定と条件の確認：複数の業者に査定を依頼します。売却価格だけでなく、毎月の家賃がいくらになるかが非常に重要です。
- 契約（売買契約および賃貸借契約）：売却代金を受け取り、同時に賃貸借契約を結みます。
- 家賃の支払いの開始：所有権は移転しますが、生活内容は変わりません。固定資産税の支払いはなくなりますが、代わりに家賃を支払います。
知っておくべき注意点とリスク
メリットが多いリースバックですが、慎重に検討すべきデメリットも存在します。
家賃が発生し続ける
売却代金を得られる一方で、毎月の家賃支払いが発生します。長生きをすればするほど、支払った家賃の総額が売却価格を上回る可能性があるため、収支のシミュレーションが必要です。
売却価格が相場より低くなる傾向
リースバックでの売却価格は、通常の仲介売却に比べて7割から8割程度になることが一般的です。これは、買い手側が将来の転売リスクや賃貸運用コストを見込むためです。
賃貸借契約の種類に注意
契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。定期借家契約の場合、期間満了時に更新ができず、退去を迫られるリスクがあります。長く住み続けたい場合は、更新可能な普通借家契約を選択できる業者を選ぶべきです。
親名義の家をリースバックする際の成功の秘訣
相続対策として成功させるためには、以下のポイントを意識してください。
- 子供が家賃を補助する形も検討する：親の年金だけでは家賃が厳しい場合、売却代金の一部を子供が管理し、そこから家賃を補填するなどの工夫が有効です。
- 複数の業者を比較する：家賃設定や買取価格は会社によって大きく異なります。一括査定などを利用し、最も条件の良い会社を選びましょう。
- 契約書の内容を専門家に確認してもらう：特に「将来の買い戻しが可能か」「家賃の値上げに関する規定」などは入念にチェックしてください。
まとめ：リースバックは「攻め」の相続対策
リースバックは、住み慣れた家を離れることなく、不動産という「動かしにくい資産」を「使い勝手の良い現金」に変えることができる画期的な手法です。
親にとっては老後資金の不安解消になり、子供にとっては将来の相続トラブルや空き家問題の回避につながります。家族全員が納得できる形で活用すれば、非常に有効な相続対策となるでしょう。
まずは、実家がいくらで売却でき、家賃がどの程度になるのか、シミュレーションから始めてみてはいかがでしょうか。
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