親が認知症になったら不動産は売却できる？成年後見制度と相続への影響

超高齢社会を迎えた日本において、避けて通れない問題の一つが「認知症と不動産管理」です。もし親が認知症になり、判断能力が不十分だと判定された場合、親名義の不動産を売却することは極めて困難になります。

老人ホームへの入居費用を捻出したい、あるいは誰も住まなくなった実家を処分したいと考えても、本人の意思確認ができない限り、法的な手続きはストップしてしまいます。この記事では、認知症になった後の不動産売却の仕組み、成年後見制度の役割、そして相続に与える影響について詳しく解説します。

1. 認知症になると不動産が売却できなくなる理由

法律の世界では、契約を結ぶ際に本人に「意思能力」があることが前提となります。不動産の売却は重要な財産処分行為であり、売主が「売却の目的」や「代金の対価」を正しく理解していなければなりません。

もし、認知症によって判断能力が著しく低下している状態で売買契約を結んだとしても、その契約は後から「無効」とされるリスクがあります。そのため、司法書士や不動産会社は、本人の意思確認ができない物件の取引は受け付けません。

これを一般的に「資産凍結」と呼びます。親が元気なうちに何の対策もしていなかった場合、この資産凍結を解除するためには「成年後見制度」を利用するしか道がなくなります。

2. 成年後見制度とは何か？

成年後見制度とは、認知症や知的障害、精神障害などによって判断能力が不十分な方を、法的に保護し支えるための制度です。家庭裁判所から選ばれた「成年後見人」が、本人の代わりに契約を結んだり、財産を管理したりします。

成年後見制度には、大きく分けて「法定後見」と「任意後見」の2種類があります。

成年後見制度の種類と特徴

親がすでに認知症を発症している場合は、家庭裁判所に申し立てを行って「法定後見人」を選んでもらうことになります。

3. 成年後見人になれば不動産はすぐに売却できるのか？

「成年後見人になれば、子どもの判断で自由に実家を売れる」と誤解されがちですが、実際には厳しい制限があります。

成年後見人の役割は、あくまで「本人の利益を守ること」です。不動産を売却することが、本人にとって本当に必要（介護費用の捻出など）であると認められなければなりません。

特に、本人が居住していた「居住用不動産」を処分する場合には、家庭裁判所の許可（居住用不動産処分の許可）が不可欠です。

居住用不動産の売却が認められる主なケース

• 老人ホームの入居一時金や月々の介護費用が不足している場合
• 誰も住む予定がなく、維持管理費が本人の財産を圧迫している場合
• 建物が老朽化し、放置しておくと危険な状態にある場合

反対に、「節税のため」や「相続人が早く現金化したいから」といった理由は、本人の利益に直接結びつかないため、許可が下りない可能性が高いです。

4. 成年後見制度を利用することのデメリットと注意点

不動産売却のために成年後見制度を利用する場合、以下の点に注意が必要です。

1. 途中でやめることができない

成年後見制度は、本人が亡くなるか、判断能力が回復するまで続きます。不動産の売却が終わったからといって、後見人を解任することはできません。

2. 専門家が選任されると継続的なコストがかかる

親族が後見人の候補者になっても、財産額が多い場合や親族間で意見対立がある場合は、弁護士や司法書士などの専門家が選任されます。その場合、毎月数万円の報酬を本人の財産から支払い続ける必要があります。

3. 資産運用の制限

成年後見人は財産を「守る」のが仕事です。そのため、株の運用やアパートの建て替え、積極的な節税対策などは原則として認められなくなります。

5. 相続への影響と注意点

親の認知症対策として成年後見制度を利用することは、将来の「相続」にも大きな影響を与えます。

遺言書が書けなくなる

認知症が進み、遺言の内容を理解する能力がなくなると、遺言書を作成することはできません。成年後見人が本人の代わりに遺言書を書くことも不可能です。これにより、死後の遺産分割は、法律で定められた相続分に従うか、相続人全員による話し合い（遺産分割協議）で決めることになります。

節税対策がストップする

相続税対策として一般的な「生前贈与」や「養子縁組」も、本人の意思能力がない限り行えません。成年後見制度下では、贈与は「本人の財産を減らす行為」とみなされるため、許可されることはまずありません。結果として、本来なら抑えられたはずの相続税が高くなってしまうリスクがあります。

認知症による不動産売却と相続対策の比較

[Image comparing Adult Guardianship vs Family Trust in Japan]

6. 事前対策としての「家族信託」の検討

もし、親の判断能力がまだしっかりしているのであれば、成年後見制度よりも柔軟な「家族信託」を検討する価値があります。

家族信託とは、親が元気なうちに「不動産の管理・処分権限」を信頼できる子どもなどに託しておく契約です。これをしておけば、親が将来認知症になったとしても、子どもが自分の判断で不動産を売却し、その代金を親の介護費用に充てることが可能になります。

裁判所の許可も不要で、あらかじめ「誰に財産を引き継ぐか」を決めておくこともできるため、相続対策としても非常に有効です。ただし、この契約は親に十分な判断能力があるうちに締結しなければなりません。

7. まとめ

親が認知症になってから不動産を売却しようとすると、成年後見制度の申し立てが必要になり、時間とコスト、そして多くの法的な制限が課せられることになります。特に、家庭裁判所の許可が必要な「居住用不動産」の売却は、一筋縄ではいきません。

大切なのは、親が元気なうちに「もしも」の時の話をしておくことです。家族信託や任意後見、遺言書の作成など、判断能力があるうちに準備できる選択肢はたくさんあります。また、すでに認知症の兆候がある場合は、早めに専門家へ相談することが重要です。

まずは、不動産鑑定士や司法書士、税理士といった専門家に相談し、ご家族にとって最適なシミュレーションを行うことをおすすめします。実家の売却は、単なる手続きではなく、家族の将来と親の安心した暮らしを守るための重要なステップです。

この記事が、大切なご家族の資産を守るための一助となれば幸いです。早めの準備が、将来の大きな負担を減らす鍵となります。