遺言書がない場合の不動産相続｜トラブルを防ぐための事前対策とは

「うちは財産なんて少ないから、遺言書なんて必要ない」「家族仲が良いから、話し合いで円満に解決するはずだ」……そう考えている方にこそ、ぜひ知っておいていただきたい現実があります。

相続において最もトラブルになりやすい財産、それは「不動産」です。

特に遺言書が残されていない場合、不動産の分け方を巡って親族間で意見が対立し、長年築き上げてきた家族関係が崩れてしまうケースが後を絶ちません。本記事では、遺言書がない場合の不動産相続の流れ、起こりやすいトラブル、およびそれを防ぐための事前対策を詳しく解説します。

1. 遺言書がない場合、不動産はどうなる？

遺言書がない場合、相続財産は法律で定められたルールに従って分割されることになります。まずはその基本となる「法定相続分」と「遺産分割協議」について理解しましょう。

法定相続人と法定相続分

遺言書がない場合、誰がどのくらいの割合で財産を受け取る権利があるかは民法によって決まっています。これを「法定相続分」と呼びます。

遺産分割協議の必要性

法定相続分はあくまで「目安」であり、必ずしもこの通りに分ける必要はありません。遺言書がない場合、相続人全員が集まって「誰がどの財産を、どのくらい受け取るか」を話し合う必要があります。これを「遺産分割協議」と呼びます。

不動産は現金のように1円単位で分けることができないため、この協議が難航する最大の要因となります。

2. 不動産相続の4つの分け方

遺産分割協議において、不動産を分ける方法は主に4つあります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、状況に合わせた選択が必要です。

① 現物分割（げんぶつぶんかつ）

土地を切り分けたり（分筆）、複数の不動産がある場合に「長男は自宅、長女は別荘」というように、現物そのものを分ける方法です。

• メリット： 手続きがシンプルで、公平感が得やすい。
• デメリット： 土地の形状や価値が変わってしまう、平等に分けるのが難しい。

② 代償分割（だいしょうぶんかつ）

特定の相続人が不動産を相続する代わりに、他の相続人に対してその価値に見合うだけの「現金（代償金）」を支払う方法です。

• メリット： 不動産を売却せず、特定の人が住み続けられる。
• デメリット： 不動産を継ぐ相続人に、まとまった現金（代償金）を用意する能力が必要。

③ 換価分割（かんかぶんかつ）

不動産を売却して現金化し、その現金を相続人間で分け合う方法です。

• メリット： 1円単位で公平に分けることができ、最もトラブルが少ない。
• デメリット： 思い入れのある家を失う、売却手数料や税金がかかる。

④ 共有持分（きょうゆうもちぶん）

1つの不動産を複数の相続人で共有名義にする方法です。

• メリット： 話し合いがまとまらない場合の「とりあえず」の解決策になる。
• デメリット： 将来的に最もトラブルになりやすい方法です。 売却や修繕に共有者全員の同意が必要になり、世代交代が進むと権利関係が複雑化します。

3. 遺言書がないことで起こる典型的なトラブル

遺言書がない不動産相続では、以下のような「争続（そうぞく）」が頻発します。

価値観のズレによる対立

同居している長男は「自分が住み続けるのは当然」と考え、離れて暮らす長女は「住まないなら売ってお金にしてほしい」と主張する……といったケースです。不動産は評価額の算出方法も複数あるため、「いくらと見なすか」だけでも合意に至るのは大変です。

共有名義による「負の遺産」化

とりあえず共有名義にしたものの、数十年後にいざ売却しようとした際、共有者の一人が認知症で意思疎通ができなくなっていたり、すでに亡くなっていてその子供たち（会ったこともない親戚）が権利を持っていたりすることで、身動きが取れなくなるケースが非常に多いです。

納税資金の不足

相続税が発生する場合、原則として現金で一括納付しなければなりません。遺言がなく、不動産しか財産がない場合、相続税を払うために住んでいる家を無理やり売却せざるを得ない事態に陥ることがあります。

4. トラブルを防ぐための事前対策

不動産相続のトラブルは、「事前に準備しているか」だけで回避できる可能性が格段に高まります。

① 遺言書の作成（最重要）

「遺言書がない場合の不動産相続」をテーマにしていますが、結論から言えば、遺言書を書いておくことが最大の対策です。

• 誰にどの不動産を渡すかを明記する。
• 「付言事項（ふげんじこう）」として、なぜその分け方にしたのかという想いを書き添える。

これだけで、残された家族の負担と心理的な壁は劇的に低くなります。

② 不動産の現状と価値を把握しておく

将来相続人となる家族と一緒に、以下の情報を整理しておきましょう。

• 土地・建物の登記簿謄本（権利関係の確認）
• 固定資産税の納税通知書（おおよ上の価値の目安）
• 境界線の確認（未確定の場合はトラブルの元）

③ 生命保険の活用

代償分割を行う際、不動産を継ぐ子供を受取人とした「生命保険」に加入しておく手法が有効です。支払われた保険金を、他の兄弟への代償金として充てることができるため、スムーズな遺産分割が可能になります。

④ 家族信託の検討

認知症対策も含めた新しい管理手法として「家族信託」があります。元気なうちに管理権限を子供に託しておくことで、もしもの時にも不動産の売却や管理がスムーズに行えます。

まとめ

不動産相続において「遺言書がない」ということは、いわば「地図のない航海」に出るようなものです。

残された家族が遺産分割協議で疲弊し、絶縁状態になってしまうのは、亡くなった方にとっても本望ではないはずです。不動産を所有している方は、早めに専門家（司法書士や税理士など）に相談し、今の状況に最適な対策を講じることを強くおすすめします。

「まだ早い」と思った今こそ、家族の笑顔を守るための絶好のタイミングなのです。

次の一歩として：
まずは、ご自身の所有する不動産が現在「いくらくらいの価値があるのか」を簡易的に調べてみませんか？また、もし相続が発生した際に誰が相続人になるのか、相関図を書き出してみるだけでも、リスクが見えてくるはずです。

ご不明な点があれば、お気軽に専門家への相談をご検討ください。