離婚に際して、夫婦にとって大きな課題の一つとなるのが「家」の扱いです。思い出の詰まった家を離れたくない、子どもを転校させたくない、あるいは経済的な理由から、家を売却せずに済ませたいと考える方も多いでしょう。
しかし、家を売却しないという選択肢は、必ずしも簡単な道ではありません。特に、夫婦の共有名義になっている家をどうするかは、慎重な検討が必要です。安易な選択は、後々の大きなトラブルに繋がる可能性があります。
この記事では、離婚時に家を売却しないという選択肢に焦点を当て、特に共有名義のまま家に住み続ける場合に潜むリスクとその対策について詳しく解説します。
離婚後も家に住み続ける主な選択肢
離婚後も今の家に住み続けたい場合、主に以下の選択肢が考えられます。
| 選択肢 | 概要 | 注意点 |
|---|---|---|
| 単独名義に変更して一方が住む | 財産分与として、家を一方の単独名義に変更し、名義人がそのまま住み続ける。 | 住宅ローンの名義変更（単独名義化）が原則難しい。残債がある場合は別の方法を検討する必要がある。贈与税のリスクも。 |
| 共有名義のまま一方が住む | 夫婦の共有名義のまま、どちらか一方が家に住み続ける。 | ローン、税金、維持費の負担、将来の売却など、様々なリスクが伴う。今回の記事の主なテーマ。 |
| 共有名義のまま賃貸に出す | 家を賃貸物件として貸し出し、得られた賃料を夫婦で分配する。 | 入居者募集、管理の手間が発生する。賃料収入の分配方法や維持費の負担を取り決める必要がある。 |
この中で、比較的選択しやすいと感じるかもしれないのが「共有名義のまま一方が住む」という方法です。しかし、この選択肢には、実は多くのリスクが潜んでいます。
共有名義のまま家に住み続けることのメリット（ただし限定的）
共有名義のまま家に住み続けることのメリットは、短期的な視点ではいくつか考えられます。
- 環境の変化が少ない: 離婚しても住み慣れた家に住み続けられるため、特に子どもの生活環境を変えずに済む。
- 売却の手間がない: 家を売却するための手続きや内覧対応などの手間を省ける。
- 当面の資金繰りが楽になる可能性: 売却によって得られるはずだったまとまった資金は得られないが、引っ越し費用や新しい家の購入費用などがかからない。
しかし、これらのメリットは一時的であるか、あるいは大きなリスクと表裏一体であることを理解しておく必要があります。
共有名義のまま住み続けることの深刻なリスクと問題点
共有名義のまま離婚後も家に住み続けることは、想像以上に多くの、そして深刻なリスクを伴います。
1. 住宅ローンに関する問題
共有名義の家に住宅ローンが残っている場合、これが最も大きな問題となります。
- 共同名義・共同担保の場合:
夫婦それぞれがローンの契約者（共同名義）、かつ家全体にローンの抵当権が設定されている（共同担保）ケースです。この場合、離婚しても夫婦それぞれにローンの返済義務が残ります。家に住んでいない側も返済義務を負い続けることになり、もし住んでいる側が返済を滞納すれば、住んでいない側にも返済請求がいきます。最悪の場合、家が差し押さえられ、競売にかけられるリスクがあります。 - 連帯保証・連帯債務の場合:
どちらか一方が主たる債務者となり、もう一方が連帯保証人または連帯債務者となっているケースです。連帯保証人・連帯債務者も、主たる債務者と同等の返済義務を負います。住んでいない側が連帯保証人や連帯債務者になっている場合、住んでいる側がローンを滞納すれば、金融機関から一括請求を受ける可能性があります。これは、住んでいない側が新たに家を借りたり、ローンを組んだりする際の大きな障害にもなります。
重要な点: 離婚しても、金融機関との住宅ローン契約は変わりません。勝手に名義人を変更したり、連帯保証人を外したりすることは原則としてできません。
2. 税金に関する問題（贈与税）
共有名義の家に、名義人ではない方が無償で住み続ける場合、贈与税が発生する可能性があります。これは、住む権利という経済的利益を無償で受けたとみなされるためです。税務署の判断によりますが、リスクとして認識しておくべきです。
また、将来的に家を売却した場合、売却益に対する税金（譲渡所得税・住民税）が発生する可能性があります。共有名義の場合、売却益も名義の持分割合に応じてそれぞれに課税されます。非居住者特例などが使えない場合もあり、税負担が重くなるケースもあります。
3. 固定資産税などの費用負担
固定資産税や都市計画税といった不動産にかかる税金は、原則として共有者全員に納税義務があります。また、火災保険料や家の修繕費用なども、共有者全員で負担するのが原則です。
- これらの費用負担について、離婚時に明確な取り決めをしておかないと、「誰が、いつ、いくら払うのか」で揉める原因になります。
- どちらかが支払いを滞納した場合、もう一方に請求が行く可能性があります。
4. 家の維持管理に関する問題
家のリフォームや大規模な修繕が必要になった場合、共有者全員の同意が必要になります。住んでいる側は必要だと感じていても、住んでいない側が費用負担を渋ったり、同意してくれなかったりする可能性があります。家の老朽化が進み、資産価値が低下するリスクがあります。
5. 将来的なトラブル
共有名義のままにしておくことは、将来にわたって元配偶者との関係が続くことを意味します。
- 再婚: 元配偶者が再婚した場合、新しい配偶者やその家族との関係が複雑になる可能性があります。
- 相続: 元配偶者が亡くなった場合、その持分は相続人に引き継がれます。見ず知らずの人が家の共有者となる可能性もあり、権利関係がさらに複雑化します。
- コミュニケーションの途絶: 時間の経過とともに元配偶者とのコミュニケーションが難しくなり、家のことで連絡を取り合うのが負担になる。
- 一方的な権利主張: 住んでいない側が、突然「家を売却したい」「自分の持分を買い取ってほしい」などと主張してくる可能性があります。住んでいる側としては、経済的に余裕がない場合や、住み続けたい意向がある場合に非常に困ることになります。
共有名義で住み続ける場合のリスクを減らすための対策
共有名義のまま住み続けることには多くのリスクがありますが、それでもその選択をする場合には、これらのリスクをできる限り軽減するための対策を講じる必要があります。最も重要なのは、離婚時に明確な取り決めを行い、それを書面（特に公正証書）に残すことです。
1. 離婚協議書（公正証書）で明確に取り決める
以下の項目について、元配偶者と徹底的に話し合い、その内容を離婚協議書に明記しましょう。可能であれば、執行力のある公正証書として作成することをお勧めします。
| 取り決め事項 | 具体的な内容例 |
|---|---|
| 居住者と期間 | どちらが、いつまでその家に住むのかを明確にする。（例：〇〇（妻/夫）が、末の子が成人するまで居住する） |
| 住宅ローンの負担 | 誰が、どのように住宅ローンを返済していくのか。滞納した場合の対応なども含めて具体的に定める。（例：夫が引き続き全額返済する。滞納した場合は、妻が残債の〇割を請求できる、など） |
| 固定資産税・都市計画税の負担 | 誰が、どのようにこれらの税金を負担するのか。（例：居住者が全額負担する、持分に応じて按分する、など） |
| 維持管理費・修繕費の負担 | 日常的な修繕費用、大規模なリフォーム費用の負担割合や、実施する際の同意方法などを定める。（例：少額の修繕は居住者が負担、〇万円以上の修繕は双方の同意を得て費用を折半する、など） |
| 将来の売却について | 将来的に家を売却する可能性を考慮し、売却時期、売却方法（不動産業者に依頼するなど）、売却価格の決定方法、売却益や売却損が出た場合の清算方法などをあらかじめ定めておく。（例：〇年後に売却活動を開始する、売却価格は査定価格の〇割引きまで許容する、売却益は折半する、など） |
| 共有持分の精算について | 将来、共有状態を解消するために、一方がもう一方の持分を買い取る場合の価額の算定方法や時期についても検討し、可能であれば定めておく。（例：〇年後にその時点の時価の〇割で妻が夫の持分を買い取る権利を有する、など） |
これらの取り決めが曖昧だと、後々必ずトラブルになります。「言った、言わない」を避けるためにも、必ず書面に残しましょう。
2. 単独名義への変更を検討する
可能であれば、共有名義を解消し、居住する側の単独名義に変更することを真剣に検討すべきです。
- 財産分与としての名義変更: 離婚の財産分与として、相手の持分を譲り受ける方法です。ただし、住宅ローンが残っている場合、金融機関が名義変更を認めないことがほとんどです。ローン名義と不動産名義が一致しない状態は、金融機関にとってリスクが高いためです。
- 買い取りによる名義変更: 居住する側が、相手の持分を買い取る方法です。この場合も、住宅ローン残債がある場合は、買い取る側がそのローンを引き受ける（単独の債務者となる）必要がありますが、これも金融機関の厳しい審査が必要となります。多くの場合、新たに住宅ローンを組み直して（借り換え）、その資金で相手に持分に応じた金額を支払い、残債も完済するという形になります。これが最も現実的な方法ですが、借り換えには買い取る側の安定した収入や返済能力が問われます。
単独名義に変更できれば、将来の様々なリスク（ローン問題、売却の同意、相続など）を回避できます。ただし、乗り越えるべきハードル（主に住宅ローン）が高いことを理解しておく必要があります。
3. 専門家への相談
離婚、不動産、ローン、税金、相続など、様々な問題が複雑に絡み合うため、必ず専門家のサポートを受けるべきです。
- 弁護士: 離婚条件の交渉、離婚協議書の作成、財産分与に関する法的なアドバイスを受けられます。
- 司法書士: 不動産の名義変更登記に関する手続きを依頼できます。
- ファイナンシャルプランナー（FP）: 住宅ローンの借り換えが可能か、借り換え後の返済計画、その他の資金計画について相談できます。
- 税理士: 贈与税や譲渡所得税など、不動産にかかる税金について具体的なアドバイスを受けられます。
- 不動産業者: 家の査定、売却に関する相談、あるいはリースバックなどの選択肢についても情報提供を受けられる場合があります。
複数の専門家からアドバイスを聞き、ご自身の状況にとって最善の選択肢を見つけることが重要です。
共有名義を解消する他の方法
共有名義のまま住み続けることのリスクを回避するためには、最終的に共有名義を解消するのが望ましいです。主な解消方法は以下の通りです。
- 売却: 家を売却し、得られた代金を共有持分に応じて分配する方法です。最もシンプルで、共有状態を確実に解消できますが、住み続けることはできなくなります。
- 財産分与による単独名義化: 前述の通り、財産分与として一方の単独名義にする方法です。ローンがある場合はハードルが高いです。
- 共有物分割請求訴訟: 話し合いで共有状態の解消ができない場合、裁判所に共有物分割を求める訴訟を起こす方法です。裁判所の判断により、競売による売却、一方の単独所有（代償金の支払いが必要）、共有状態の維持（稀）などが命じられます。時間も費用もかかり、必ずしも望む結果になるとは限りません。
まとめ：安易な共有名義継続は避けるべき
離婚後も家に住み続けたいという気持ちは理解できますが、共有名義のまま住み続けるという選択は、安易に行うべきではありません。住宅ローン、税金、維持費、そして将来的なトラブルなど、様々な深刻なリスクが潜んでいます。
もし、やむを得ず共有名義のまま住み続けることを選ぶ場合は、必ず離婚時に元配偶者と徹底的に話し合い、住宅ローン、税金、維持費、そして将来の売却や名義変更について、具体的に、そして詳細に、離婚協議書（できれば公正証書）として取り決めをすることが不可欠です。
しかし、これらの取り決めをしたとしても、将来のリスクを完全にゼロにすることは難しいでしょう。最も確実なリスク回避策は、共有名義を解消し、単独名義にするか、あるいは家を売却して清算することです。
ご自身の状況や、住宅ローンの状況、将来のライフプランなどを踏まえ、複数の専門家（弁護士、司法書士、FP、税理士など）に相談し、リスクを十分に理解した上で、ご自身とご家族にとって最善の選択を行うようにしましょう。安易な気持ちで共有名義を継続することは、将来の自分を苦しめる可能性があることを忘れないでください。
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