「マイホームを売却して新しい家に住み替えたいけれど、まだ住宅ローンが残っているから無理かも…」そう考えていませんか？結論から言うと、住宅ローンが残っていても住み替えは可能です。ただし、その仕組みは少し複雑で、いくつかのポイントを理解しておく必要があります。
この記事では、住宅ローンが残っている状態での住み替えの仕組みや、知っておくべき注意点について解説します。
住み替えの基本的な仕組み：ローン残債を一括返済する
住宅ローンが残っている家を売却する場合、売却代金でそのローンを一括返済することが基本原則です。なぜなら、住宅ローンを組む際には、購入した不動産に金融機関が「抵当権（ていとうけん）」を設定しているからです。抵当権とは、ローンが返済できなくなった場合に、金融機関がその不動産を差し押さえて競売にかけ、残債を回収するための権利です。
この抵当権がついたままでは、買主は安心して不動産を購入できません。そのため、売却代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消（まっしょう）することが住み替えの必須条件となります。
抵当権抹消の流れ
- 売買契約の締結: 買主と売買契約を結び、引き渡し日を決定します。
- 売却代金の受領と一括返済: 引き渡し日に買主から売却代金を受け取ります。
- 抵当権の抹消: 金融機関から受け取った「抵当権抹消書類」と、司法書士の立ち会いのもとで法務局に抵当権抹消の登記申請を行います。
- 所有権移転: 同時に、買主への所有権移転登記を行います。
2つの住み替えパターンと必要資金
住宅ローンの残債額と売却価格によって、住み替えのパターンは大きく2つに分かれます。
| パターン | ローン残債額と売却価格の関係 | 特徴 |
|---|---|---|
| アンダーローン | 売却価格 ＞ ローン残債額 | 売却益が出るため、そのお金を新居の購入費用や諸費用に充てることができる。最も理想的なパターン。 |
| オーバーローン | 売却価格 ＜ ローン残債額 | 売却してもローンが完済できない状態。住み替えには自己資金で足りない分を補う必要がある。 |
パターン1：アンダーローン
売却価格がローン残債額を上回るため、売却で得たお金でローンを完済し、残ったお金を次の住まいに充てることができます。
[例]
- 住宅ローン残債：2,500万円
- 売却価格：3,000万円
- 諸費用（仲介手数料など）：約200万円
計算
売却価格（3,000万円）- ローン残債（2,500万円）- 諸費用（200万円）＝ 手元に残るお金（300万円）
この手元に残った300万円は、新居の頭金や諸費用に充てることができます。
パターン2：オーバーローン
売却価格がローン残債額を下回るため、売却代金だけではローンを完済できません。住み替えを成功させるには、足りない分の資金を自己資金で用意するか、新しい住宅ローンに上乗せして借り入れる「住み替えローン」を利用する必要があります。
[例]
- 住宅ローン残債：3,000万円
- 売却価格：2,500万円
- 諸費用（仲介手数料など）：約200万円
計算
売却価格（2,500万円）- ローン残債（3,000万円）＝ マイナス500万円
この500万円に加えて、売却時の諸費用（200万円）と新居購入時の諸費用や頭金が必要になります。
住み替えローンとは？
オーバーローンの場合、不足するお金を自己資金で補えないことも多いでしょう。そんなときに検討したいのが「住み替えローン」です。これは、旧居のローン残債と新居の購入費用を合わせて借り入れることができる特別なローンです。
[例]
- 旧居のローン残債（売却後も残る分）：500万円
- 新居の購入費用：4,000万円
- 合計借入額：4,500万円
住み替えローンのメリット
- 自己資金が少なくても住み替えが可能になる。
- 2つのローンを1つにまとめることができる。
住み替えローンの注意点
- 審査が厳しい：通常の住宅ローンよりも借入額が大きくなるため、金融機関は返済能力を厳しく審査します。
- 金利が高め：通常の住宅ローンよりも金利が少し高く設定されている場合があります。
- オーバーローン分も上乗せするため、月々の返済額が大きくなる可能性がある。
住み替えを成功させるための注意点
- 売却と購入のタイミング
- 「売り先行」: 旧居を売却してから新居を購入する。売却益が確定するので資金計画が立てやすいですが、新居が見つかるまで仮住まいが必要になる場合があります。
- 「買い先行」: 新居を購入してから旧居を売却する。仮住まいの必要はありませんが、旧居がなかなか売れなかったり、売却価格が想定を下回ったりすると、資金計画が狂うリスクがあります。
- 「同時進行」: 売却と購入を並行して進める方法。最も理想的ですが、スケジュール調整が難しく、専門家（不動産会社）のサポートが不可欠です。
- 売却価格の査定
まずは、現在の不動産がいくらで売れそうかを知ることが重要です。複数の不動産会社に査定を依頼して、適正な価格を見極めましょう。査定価格とローン残高を比較することで、アンダーローンかオーバーローンかが判断できます。 - 住み替えの諸費用
住み替えには、売却時と購入時の両方でさまざまな諸費用がかかります。- 売却時の費用: 仲介手数料、印紙代、抵当権抹消費用、測量費用など
- 購入時の費用: 仲介手数料、印紙代、登記費用、不動産取得税、火災保険料、ローン保証料など
これらの費用は合計で数百万円になることも珍しくありません。事前にシミュレーションをして、資金計画に含めておきましょう。
まとめ
住宅ローンが残っていても住み替えは可能です。成功の鍵は、現在の住宅の売却価格を正確に把握し、無理のない資金計画を立てることです。
特にオーバーローンの場合は、住み替えローンの利用や自己資金の準備が必要となり、より慎重な計画が求められます。信頼できる不動産会社や金融機関の担当者と相談しながら、最適な住み替えプランを見つけましょう。
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