地方の実家を相続したけど住まない場合の選択肢｜売却・賃貸・管理の比較

地方の実家を相続したけれど、自分はすでに都市部に家を構えていたり、仕事の都合で戻る予定がなかったりするというケースは非常に増えています。空き家となった実家を放置してしまうと、固定資産税の負担や建物の老朽化、さらには特定空家として勧告を受けるリスクなど、多くの問題が発生します。

本記事では、地方の実家を相続した際に検討すべき「売却」「賃貸」「管理」の3つの選択肢について、それぞれのメリット・デメリットを徹底比較します。

1. 相続した実家を放置するリスクとは

まず、選択肢を検討する前に「何もしない」ことのリスクを正しく理解しておく必要があります。誰も住まなくなった家は、想像以上の速さで傷んでいきます。

維持費と税金の負担

住んでいなくても、所有しているだけで固定資産税や都市計画税がかかります。また、火災保険料や庭の草むしり、建物のメンテナンス費用など、年間で数十万円単位の出費になることも珍しくありません。

資産価値の下落と近隣トラブル

湿気が溜まることでカビが発生し、シロアリの被害や構造部の腐食が進むと、いざ売却しようとしたときに値がつかなくなる恐れがあります。さらに、庭木の越境や害虫の発生、放火の危険性などは近隣住民とのトラブルに直結します。

特定空家への指定

2015年に施行された空家等対策特別措置法により、管理不全とみなされた物件は「特定空家」に指定される可能性があります。指定を受けて改善勧告に従わない場合、固定資産税の優遇措置が解除され、税額が最大で6倍になることもあります。

2. 選択肢その1：売却（手放して現金化する）

最も一般的で、将来的な不安を根本から解消できるのが売却です。

• メリット：まとまった現金が手に入る。
• メリット：維持費や固定資産税の負担がなくなる。
• メリット：将来的な管理の手間から解放される。
• デメリット：一度手放すと買い戻すことが難しい。
• デメリット：地方の立地によっては買い手が見つかりにくい。
• デメリット：譲渡所得税などの税金が発生する場合がある。

成功させるポイント

地方物件の場合、建物が古すぎると「古家付き土地」として売り出すのが一般的です。解体して更地にする方が売りやすい場合もありますが、解体費用がかかるため、まずは不動産会社に相談し、現状で売却可能か査定を受けるのが第一歩です。

3. 選択肢その2：賃貸（収益物件として活用する）

実家を資産として残しつつ、家賃収入を得る方法です。

• メリット：継続的な定期収入（インカムゲイン）が期待できる。
• メリット：誰かが住むことで建物の劣化を防げる。
• メリット：将来的に自分たちが住むという選択肢を残せる。
• デメリット：リフォーム費用などの初期投資が必要になる。
• デメリット：空室リスクや修繕リスクがある。
• デメリット：家主としての管理責任が生じる。

成功させるポイント

地方では「戸建て賃貸」の需要が意外と高い地域もあります。ただし、賃料相場に対してリフォーム費用が高額になりすぎると回収に時間がかかるため、投資対効果のシビアなシミュレーションが不可欠です。

4. 選択肢その3：管理（将来のために維持する）

すぐには決められない場合や、将来的に住む可能性がある場合に選ぶ方法です。

• メリット：思い出の詰まった実家を残すことができる。
• メリット：親族が集まる場所として活用できる。
• メリット：将来の選択肢を保留にできる。
• デメリット：毎月の管理コストと手間がかかり続ける。
• デメリット：収益を生まないため、純粋な支出のみが発生する。

成功させるポイント

遠方に住んでいる場合は、月額数千円から数万円で利用できる「空き家管理サービス」を活用するのが現実的です。通風や通水、簡易清掃を代行してもらうことで、建物の健康状態を維持できます。

5. 売却・賃貸・管理の比較表

各項目の特徴を一覧表にまとめました。

6. 判断を迷ったときのチェックリスト

どの道を選ぶべきか決められないときは、以下の質問に答えてみてください。

1. 立地条件はどうですか？（利便性が高ければ賃貸・売却が有利）
2. 建物は築何年ですか？（築30年超は売却や解体が現実的）
3. 親族間での合意は取れていますか？（トラブル防止のため必須）
4. 維持費を払い続けられますか？（10年、20年先をシミュレーション）

7. 活用できる制度や特例

相続した実家を扱う際には、税金面での優遇措置も知っておく必要があります。

相続空き家の3000万円特別控除

一定の要件を満たせば、相続した実家を売却した際の利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで控除できる特例です。これを利用することで、売却時の税負担を大幅に軽減できる可能性があります。ただし、適用には期間や建物の耐震基準などの制限があるため、早めの確認が必要です。

自治体の補助金制度

地域によっては、空き家の解体費用やリフォーム費用に対して補助金を出している自治体もあります。また「空き家バンク」に登録することで、購入希望者とのマッチングを支援してくれるケースも増えています。

8. まとめ：後悔しないためのファーストステップ

地方の実家を相続した際、一番やってはいけないことは「先延ばしにすること」です。時間が経つほど建物は傷み、価値は下がり、税金だけが積み重なっていきます。

まずは以下のステップから始めてみましょう。

• 現状を把握する：実家の場所、建物の状態、境界の有無などを確認。
• プロに査定を依頼する：不動産会社に「いくらで売れるか」「いくらで貸せるか」の簡易査定を依頼する。
• 家族で話し合う：親族と将来の希望を共有する。

実家は単なる不動産ではなく、家族の歴史が詰まった場所です。だからこそ、負の遺産にしてしまうのではなく、最適な選択肢を選ぶことで、前向きな形で整理していくことが大切です。売却するにせよ、活用するにせよ、早めの行動があなたの将来の負担を軽くしてくれるはずです。