リースバックは怪しい？よくある誤解と安全に利用するための確認ポイント

リースバックという仕組みを耳にすると、「怪しい」「家を騙し取られるのではないか」といったネガティブな印象を持つ方も少なくありません。確かに、仕組みを正しく理解せずに契約を進めてしまうと、思わぬトラブルに巻き込まれるリスクは存在します。

しかし、リースバックは老後資金の確保や借金返済、相続対策などの課題を解決するための有力な手段でもあります。大切なのは、メリットだけでなくデメリットや注意点を正確に把握し、信頼できる業者を選ぶことです。

この記事では、リースバックにまつわるよくある誤解を解き明かし、安全に利用するための具体的なチェックポイントを詳しく解説します。

1. リースバックとは？仕組みを再確認

リースバックとは、所有している自宅を専門の不動産会社やリースバック業者に売却し、売却後は新オーナー（買い主）と賃貸借契約を結ぶことで、そのまま自宅に住み続ける仕組みです。

通常の売却では、引き渡しと同時に退去しなければなりませんが、リースバックであれば引っ越しの手間や費用をかけずに、まとまった現金を手に入れることができます。

リースバックの基本的な流れ

• 不動産会社に査定を依頼する
• 売却価格と家賃（リース料）の提示を受ける
• 売買契約と賃貸借契約を同時に締結する
• 売却代金を受け取り、家賃を支払いながら住み続ける

2. なぜ「怪しい」と言われるのか？よくある誤解と真実

リースバックが怪しいと感じられる背景には、いくつかの「ギャップ」があります。利用者が期待していた内容と、実際の契約内容が乖離している場合に不信感が生まれます。

誤解1：市場価格で売却できると思っている

リースバックの売却価格は、一般的に市場価格の7割から8割程度になることが多いです。これは、買い主側が将来の再販リスクや維持管理コストを考慮するためです。「相場より安く買い叩かれた」と感じる人が多いため、怪しいというイメージに繋がっています。

誤解2：ずっと住み続けられると思っている

「一生住める」と誤解されがちですが、契約形態によっては期限が設けられている場合があります。特に「定期借家契約」の場合は、期間満了とともに退去を求められる可能性があるため、注意が必要です。

誤解3：家賃が周辺相場と同じだと思っている

リースバックの家賃は、物件の価値ではなく「売却価格」に基づいて算出されます。そのため、近隣の賃貸マンションの家賃相場よりも高くなるケースが珍しくありません。

3. リースバックのメリットとデメリットの比較

検討を進める前に、以下の表で全体像を整理しましょう。

4. リースバックで起こりやすいトラブルの事例

安全に利用するためには、過去にどのようなトラブルがあったかを知っておくことが重要です。

事例A：突然の退去通告

契約更新ができると思っていたのに、定期借家契約だったために数年で退去を迫られたケース。

事例B：家賃の値上げ

所有者が変わった途端、不当な家賃の値上げを要求されたケース。

事例C：買い戻し価格の高騰

将来的に買い戻したいと伝えていたが、提示された買い戻し価格が売却価格よりも大幅に高く、断念せざるを得なかったケース。

5. 安全に利用するための5つの確認ポイント

怪しい業者を避け、納得のいく契約を結ぶためには、以下のポイントを必ずチェックしてください。

① 契約の種類を必ず確認する

賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

• 普通借家契約：借り主の権利が強く、更新が可能です。長く住みたい場合に適しています。
• 定期借家契約：期間が決まっており、原則として更新がありません。

長く住み続けたいのであれば、普通借家契約を選択するか、定期借家契約であっても「再契約に関する確約事項」が明文化されているかを確認しましょう。

② 複数の会社で相見積もりを取る

1社だけの提示を鵜呑みにするのは危険です。売却価格だけでなく、家賃設定、将来の買い戻し価格、付帯サービス（家事代行や見守りサービスなど）を比較しましょう。

③ 買い戻し条件を明確にする

将来、自宅を買い戻す可能性がある場合は、契約書に「買い戻し価格」や「買い戻しができる期間」を明記してもらう必要があります。口約束は絶対に避けましょう。

④ 家賃の支払い能力をシミュレーションする

売却代金で一時的に潤っても、毎月の家賃が負担になれば元も子もありません。自分の収支状況と照らし合わせ、何年間住み続ける予定なのか、その間の総支出はいくらになるのかを算出してください。

⑤ 家族や相続人の同意を得る

家は資産の中でも大きな割合を占めます。内密に進めたい気持ちもあるかもしれませんが、後に相続トラブルに発展することを防ぐため、推定相続人には事前に相談しておくことが推奨されます。

6. リースバックが向いている人・向いていない人

向いている人

• まとまった現金が急ぎで必要だが、今の家を離れたくない。
• 住宅ローンの返済が苦しく、任意売却を検討している。
• 子供がおらず、資産を使い切って老後を充実させたい。
• 事業資金や教育資金が必要。

向いていない人

• 少しでも高く家を売りたい（仲介売却がおすすめ）。
• 月々の住居費を極力抑えたい。
• 代々受け継いできた家を必ず子孫に残したい。

7. まとめ：納得感のある選択のために

リースバックは、決して「怪しい仕組み」ではありません。しかし、通常の不動産売却とは異なる特殊な契約であることを忘れてはいけません。

「売却価格」「家賃」「住める期間」「買い戻し条件」の4点を軸に、自分にとって最適な条件を提示してくれるパートナー（業者）を選ぶことが、成功への第一歩です。

まずは、信頼できる大手不動産会社やリースバック専門のコンサルティング窓口に相談し、複数のプランを比較することから始めてみてください。冷静な判断が、あなたのこれからの生活を守ることにつながります。