住み慣れた自宅に住み続けながら資金を調達できる「リースバック」。老後の資金確保や住宅ローンの整理、急な出費への対応策として注目を集めていますが、古い家、いわゆる「築古物件」にお住まいの方にとっては、「うちのような古い家でも買い取ってもらえるのだろうか」という不安がつきまとうものです。
結論から申し上げますと、築古物件であってもリースバックを利用することは十分に可能です。しかし、築年数が経過しているからこそ注意すべき点や、成約に向けた戦略が必要になります。
本記事では、築年数別の可否の目安や、築古物件でリースバックを成功させるためのポイントを徹底解説します。
1. 築古物件でもリースバックができる理由
一般的に不動産売却では、建物が古いと価値がゼロとみなされることも少なくありません。しかし、リースバックにおいて重視されるのは「建物の市場価値」だけではないからです。
リースバック業者が判断材料とするのは、主に以下の3点です。
- 土地の価値：建物が古くても、土地そのものに価値があれば資産として評価されます。
- 家賃の支払い能力：利用者が売却後も継続して家賃を払えるかどうかが重要視されます。
- 出口戦略：将来的にその物件を更地にして再販したり、リノベーションして賃貸に出したりできるかという点です。
そのため、築40年、50年といった物件であっても、立地条件や利用者の状況次第で契約に至るケースは多々あります。
2. 築年数別の可否と特徴
物件の築年数によって、審査の通りやすさや提示される条件は異なります。以下の表に、一般的な目安をまとめました。
| 築年数 | リースバックの可否 | 主な特徴と注意点 |
|---|---|---|
| 築20年未満 | 非常に高い | 建物価値が残っているため、高額査定が期待できる。 |
| 築20年〜30年 | 高い | 建物価値は下がるが、需要が多く、多くの業者が対応可能。 |
| 築30年〜40年 | 可能 | 住宅ローンの残債がある場合、売却価格が下回るリスクがある。 |
| 築40年以上 | 条件付きで可能 | 土地値での評価がメイン。耐震性の確認を求められる場合も。 |
築30年以内の場合
この価格帯であれば、多くのリースバック運営会社が前向きに検討してくれます。建物としての法定耐用年数（木造で22年）を過ぎていても、メンテナンス状況が良ければ評価にプラスに働くことがあります。
築40年を超える場合
いわゆる「旧耐震基準（1981年5月以前）」の物件が含まれてきます。一部の業者では耐震性を理由に断られるケースもありますが、都市部や駅近など土地のポテンシャルが高い場所であれば、問題なく成約する可能性が高いです。
3. 築古物件でリースバックを利用するメリット
古い家だからこそ、リースバックを選ぶメリットは大きいです。
メンテナンス費用の負担がなくなる
所有者から賃借人に立場が変わるため、固定資産税や都市計画税の支払いがなくなります。また、業者との契約内容にもよりますが、大きな設備の故障（給排水管の破綻など）については、所有者である業者が負担するケースもあります。
近所に知られずに資金調達ができる
築古物件を通常の仲介で売却する場合、内見のために見知らぬ人が頻繁に出入りしたり、ネット上に外観写真が掲載されたりします。リースバックなら、現在の住まいをそのまま借りる形になるため、周囲に売却を知られるリスクを最小限に抑えられます。
4. 築古物件で審査を通すための重要ポイント
築古物件でリースバックを成功させるには、いくつかのコツがあります。
複数の業者に査定を依頼する
リースバック業者は、会社によって得意とする物件タイプが異なります。「築古は一律お断り」という大手もあれば、「土地活用が得意だから築古でも歓迎」という中小業者も存在します。1社に断られたからといって諦めず、必ず複数を比較しましょう。
土地の価値をアピールする
建物に価値がつかない場合、査定額はほぼ土地代のみとなります。角地である、日当たりが良い、近隣に商業施設があるといった土地の魅力を伝えることが大切です。
現況の維持・清掃を怠らない
「どうせ古いから」と放置せず、内見の際には清潔感を保っておくことが重要です。管理状態が良い物件は、業者にとっても「将来的な再販がしやすい」という安心感に繋がります。
5. 注意すべきリスクとデメリット
一方で、築古物件ならではの注意点も存在します。
買取り価格が安くなりやすい
築年数が古いと、どうしても売却価格は市場価格の6割から8割程度にまで下がる傾向があります。さらに、そこから建物の解体費用を見越した金額が差し引かれるケースもあるため、手元に残る金額が想定より少なくなる可能性があります。
家賃設定が割高に感じることも
リースバックの家賃は、物件の売却価格を基準に算出されます。しかし、築古物件で土地代が高いエリアの場合、建物の古さに見合わない高額な家賃が設定されることがあります。「古い家に高い家賃を払って住み続ける価値があるか」を冷静に判断する必要があります。
6. 契約前に必ず確認しておくべきこと
後悔しないためには、契約書の内容を精査することが不可欠です。
- 修繕義務の範囲：エアコンや給湯器が壊れた際、どちらが費用を負担するのか。
- 賃貸借契約の形態：更新ができる「普通借家契約」か、期間が決められた「定期借家契約」か。
- 買戻しの条件：将来的に家を買い戻したい場合、いくらで可能なのか。
特に築古物件は故障が発生しやすいため、修繕に関する条項は細かくチェックしておきましょう。
7. まとめ
築古物件でのリースバックは、決して不可能ではありません。建物自体の価値が低くても、土地の価値や立地の利便性を正しく評価してくれる業者を見つけることができれば、老後資金の確保や借金返済の有効な手段となります。
まずは自分の物件がどの程度の価値があるのか、まずは一括査定などを利用して現状を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。
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