不動産売却を検討する際、多くの人が「仲介」「買取」「リースバック」という3つの選択肢で頭を悩ませます。
「少しでも高く売りたいけれど、時間はかけたくない」
「まとまった現金は欲しいけれど、今の家から離れたくない」
こうした相反する希望を叶えるためには、それぞれの仕組みを正しく理解し、自分の目的に合った方法を選ぶことが不可欠です。本記事では、不動産売却の3大手法を徹底比較し、あなたがどの方法を選ぶべきかの明確な基準を解説します。
1. 仲介・買取・リースバックの基本構造を知る
まずは、それぞれの仕組みをシンプルに整理しましょう。
仲介（ちゅうかい）
不動産会社に依頼して、広く一般の買い手を探す方法です。不動産会社は広告活動を行い、売主と買主の「橋渡し」をします。市場価格で売れる可能性が最も高い一方、買い手が見つかるまで時間がかかるのが特徴です。
買取（かいとり）
不動産会社が直接、あなたの家を買い取る方法です。買い手を探す手間がないため、最短数日から数週間で現金化できます。ただし、会社側が再販（リフォームして転売）することを前提としているため、価格は市場相場の7割から8割程度に下がるのが一般的です。
リースバック
自宅を不動産会社や専門業者に売却し、同時に賃貸借契約を結ぶことで、そのまま住み続ける方法です。所有権は手放しますが、引越しをする必要がなく、まとまった資金を得ながら今の生活を維持できます。
2. 【目的別】あなたに最適な選択肢はどれ？
それぞれの特徴を踏まえ、状況別の「正解」を見ていきましょう。
「とにかく高く売りたい」なら「仲介」
売却価格を最優先するなら、仲介一択です。一般の個人が買主となるため、その物件を気に入れば相場通りの価格で購入してくれます。
・メリット：市場価格で売却できる。
・デメリット：売れる時期が読めない。内覧対応などの手間がかかる。
「すぐに現金化したい」「近所に知られたくない」なら「買取」
離婚や相続、住み替え先が決まっているなど、期限がある場合は買取が適しています。また、広告を出さないため、近隣住民に売却を知られるリスクも低いです。
・メリット：即座に現金化が可能。契約不適合責任（売却後の不具合への責任）が免除されることが多い。
・デメリット：売却価格が安くなる。
「住み続けたいが資金が必要」なら「リースバック」
老後資金の確保や住宅ローンの完済が目的で、かつ住み慣れた家を離れたくない場合はリースバックが有効です。
・メリット：引越し費用がかからない。将来的に買い戻す契約ができる場合もある。
・デメリット：毎月の家賃が発生する。売却価格は買取よりもさらに低くなる傾向がある。
3. 3手法の徹底比較表
各項目の違いを表にまとめました。自分の優先順位を確認してみてください。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 | リースバック |
|---|---|---|---|
| 売却価格 | 高い（市場相場） | やや低い（相場の7〜8割） | 低い（相場の6〜7割程度） |
| 現金化の速さ | 数ヶ月〜1年 | 数日〜1ヶ月 | 2週間〜1ヶ月 |
| 入居の継続 | 不可 | 不可 | 可能（家賃が発生） |
| 近隣への秘匿性 | 低い | 高い | 高い |
| 仲介手数料 | 発生する | 発生しない | 原則発生しない |
4. 各手法のメリット・デメリットを深掘り
より詳細な判断基準を持つために、それぞれの注意点を深掘りします。
仲介の落とし穴：時間とストレス
仲介は高く売れる反面、いつ売れるかわからない不安がつきまといます。また、購入希望者が現れるたびに家を掃除し、内覧に対応しなければなりません。さらに、契約直前で住宅ローンの審査が通らず白紙撤回になるリスクもあります。
買取のメリット：現状渡しが可能
古い家や汚れが目立つ家を仲介で売る場合、リフォームや解体を提案されることがありますが、買取なら不動産会社が再生を前提に買うため、そのままの状態で引き渡せます。ゴミの処分なども含めて相談に乗ってくれるケースが多く、手間を最小限に抑えられます。
リースバックの注意点：家賃と契約期間
リースバックで最も注意すべきは「家賃」です。売却価格が安いうえに、周辺相場よりも家賃が高めに設定されることがあります。また、多くの場合「定期借家契約」となり、数年後に退去を求められるリスクがあることも理解しておかなければなりません。
5. 失敗しないための選び方ステップ
後悔しない不動産売却のために、以下の手順で進めることをお勧めします。
- 自分の「絶対に譲れない条件」を1つ決める（価格、時期、居住継続など）。
- まずは一括査定サイトなどを利用し、複数の不動産会社に「仲介」と「買取」の両方の査定額を出してもらう。
- リースバックを検討する場合は、将来の家賃支払い計画を20年先までシミュレーションする。
- 複数の会社の話を聞き、自分の状況に最も寄り添ってくれる担当者を選ぶ。
不動産会社によっては、最初は仲介で売り出し、一定期間売れなければ買取に切り替える「買取保証付き仲介」というプランを用意しているところもあります。リスクを抑えたい方はこうした選択肢も視野に入れましょう。
6. まとめ：納得感のある売却を目指して
不動産売却に「唯一の正解」はありません。
市場価格でじっくり売りたいなら仲介。
スピードと確実性を求めるなら買取。
生活環境を変えずに資金を得るならリースバック。
自分のライフプランと照らし合わせ、どのメリットが今の自分に最も必要なのかを冷静に判断してください。大切な資産である家を、最善の形で次に繋げるための第一歩は、正しい情報収集と比較から始まります。まずは専門家に相談し、自分の家が今いくらで売れるのか、正確な数字を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。
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